Ruidos molestos: estrategias para defenderse
Consejos para devolver el silencio al hogar y evitar que el conflicto con los vecinos pase a mayores
Nadie está exento de los vecinos ruidosos. Desde fiestas o discusiones, hasta un profesor de música, un bar o un gimnasio pueden convertirse en una pesadilla. Pero no todo está perdido. A continuación, una serie de herramientas para reclamar y retomar la paz en el hogar.
El diálogo. Más allá de conocer las leyes, hay que encontrar las vías para alcanzar una solución pacífica y si es posible, sin complicaciones, ni trámites engorrosos. El primer camino es el diálogo. Si el problema es con un vecino del edificio, conviene observar el reglamento de convivencia e intentar solucionar la cuestión sin intermediarios.
La mayoría de los consorcios tienen incorporado en su reglamento de copropiedad un artículo correspondiente a ruidos molestos. Los horarios tolerables, en general, son los días hábiles de 9 a 12 y de 16 a 19, en tanto que los sábados suelen tener el beneficio de la "tolerancia colectiva" en caso de fiestas eventuales.
Si no cede la molestia, se puede pedir la mediación del administrador. Su intervención puede ser mediante una cita personal, una comunicación escrita informalmente, o en caso de fuerza mayor, mediante la extensión de un documento público como una carta documento o un confronte notarial.
Acción judicial. Si se llega a la instancia de la intervención judicial, como primera media conviene llamar al 911 al comando radioeléctrico de la policía o acudir a la comisaría cercana y solicitar que se presenten. Eso sí, hay que tener en cuenta que harán un procedimiento formal y eventual.
Recurrir a materiales especiales. Más allá de las instancias en las que intervienen mediadores o incluso la fuerza pública, hay veces que habrá que recurrir al aislamiento acústico en la propia vivienda, ya sea porque los ruidos del exterior son inevitables o porque somos nosotros mismos los emisores y queremos evitar conflictos.
En este sentido se puede recurrir a distintos materiales de acuerdo al presupuesto, como placas o paneles acústicos, vidriado hermético para las aberturas y paredes compuestas por un material absorbente.
Esperamos que les resulte de utilidad!
Grupo AIC
Nadie está exento de los vecinos ruidosos. Desde fiestas o discusiones, hasta un profesor de música, un bar o un gimnasio pueden convertirse en una pesadilla. Pero no todo está perdido. A continuación, una serie de herramientas para reclamar y retomar la paz en el hogar.
El diálogo. Más allá de conocer las leyes, hay que encontrar las vías para alcanzar una solución pacífica y si es posible, sin complicaciones, ni trámites engorrosos. El primer camino es el diálogo. Si el problema es con un vecino del edificio, conviene observar el reglamento de convivencia e intentar solucionar la cuestión sin intermediarios.
La mayoría de los consorcios tienen incorporado en su reglamento de copropiedad un artículo correspondiente a ruidos molestos. Los horarios tolerables, en general, son los días hábiles de 9 a 12 y de 16 a 19, en tanto que los sábados suelen tener el beneficio de la "tolerancia colectiva" en caso de fiestas eventuales.
Si no cede la molestia, se puede pedir la mediación del administrador. Su intervención puede ser mediante una cita personal, una comunicación escrita informalmente, o en caso de fuerza mayor, mediante la extensión de un documento público como una carta documento o un confronte notarial.
Acción judicial. Si se llega a la instancia de la intervención judicial, como primera media conviene llamar al 911 al comando radioeléctrico de la policía o acudir a la comisaría cercana y solicitar que se presenten. Eso sí, hay que tener en cuenta que harán un procedimiento formal y eventual.
Recurrir a materiales especiales. Más allá de las instancias en las que intervienen mediadores o incluso la fuerza pública, hay veces que habrá que recurrir al aislamiento acústico en la propia vivienda, ya sea porque los ruidos del exterior son inevitables o porque somos nosotros mismos los emisores y queremos evitar conflictos.
En este sentido se puede recurrir a distintos materiales de acuerdo al presupuesto, como placas o paneles acústicos, vidriado hermético para las aberturas y paredes compuestas por un material absorbente.
Esperamos que les resulte de utilidad!
Grupo AIC
Consejo de Propietarios
Análisis de las modificaciones incorporadas al
Código Unificado en vigencia a partir del 1º de agosto de 2015
Por el Dr. Daniel Elizondo
El Código Unificado incluyo en su artículo 2064
al “Consejo de Propietarios”[1] como una figura “no necesaria” del Consorcio y
que en caso de “existir”, determina el Código que debe ser designado por la
Asamblea.
Expresa claramente en este artículo, que el
Consejo no sustituye al Administrador, ni puede cumplir sus obligaciones,
estando en vigencia el mandato del Administrador.
Tiene varias atribuciones, las incluidas en el artículo:
Tiene varias atribuciones, las incluidas en el artículo:
inc a) convocar a la asamblea y redactar el orden
del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
El texto del inciso es muy claro, el Consejo no
tiene atribución de convocar asamblea, solo puede hacerlo si el Administrador
omite convocarla, las causas podrían ser variadas, ausencia por enfermedad,
muerte, abandono de sus funciones, vencimiento del plazo anual de convocatoria
a asamblea de rendición de cuentas (y en CABA para renovación de su mandato
anual), convocar a asamblea extraordinaria cuando lo pide el 5% de los
Propietarios y el Administrador desoye ese pedido.
inc b) controlar los aspectos económicos y
financieros del consorcio;
Esta es una atribución propia que puede suplirse
con auditoría permanente, no con la auditoría anual
inc c) autorizar al administrador para disponer
del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
Esta es una atribución propia del Consejo y se
limita a la autorización del uso del fondo, no del gasto en si mismo, cuyo
control lo debe efectúar por su atribución del inc. b
inc d) ejercer la administración del consorcio en
caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el
cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Esta atribución que es limitada por el Código en
el tiempo a solo 30 días, y está sujeta a vacancia o ausencia, y el término de
ausencia, debe interpretarse en una condición de gravedad justificada,
equivalente a la vacancia, no por la simple ausencia por una enfermedad
transitoria o por vacaciones.
Tiene también tiene las atribuciones incluidas en
el artículo 2067, cuando legisla sobre las atribuciones del Administrador:
inc d) Para disponer total o parcialmente del
fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador
debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
Este inciso repite lo dispuesto en el inc c del
artículo 2064, aclarando que la autorización debe ser requerida en forma previa
por el Administrador a la utilización de los fondos.
Asimismo, el Código le impone una
“atribución-responsabilidad” en su artículo 2048 [2] de firmar conjuntamente
con el Administrador, el certificado de deuda para el cobro a los propietarios
de las expensas y demás contribuciones.
Encargados. Bonificación extra de fin de año
El SUTERH consiguió una bonificación del 20% sobre el salario básico que se pagará junto con la segunda cuota del aguinaldo.
La FATERYH firmó un nuevo acuerdo con beneficios para los encargados entre los que se destaca la obtención de una bonificación anual que se pagará con la segunda cuota del aguinaldo de cada año, equivalente al 20% sobre la remuneración básica de cada trabajador según cada categoría.
Esta modificación tendrá un impacto en las expensas de los consorcios.
Se trata de un 20% extra sobre el sueldo básico de los trabajadores, que se pagará con la segunda cuota del aguinaldo.
El acuerdo firmado y su norma homologatoria no fueron todavía publicados en la pág web del Ministerio de Trabajo ni en la de del SUTERH.-
La FATERYH firmó un nuevo acuerdo con beneficios para los encargados entre los que se destaca la obtención de una bonificación anual que se pagará con la segunda cuota del aguinaldo de cada año, equivalente al 20% sobre la remuneración básica de cada trabajador según cada categoría.
Esta modificación tendrá un impacto en las expensas de los consorcios.
Se trata de un 20% extra sobre el sueldo básico de los trabajadores, que se pagará con la segunda cuota del aguinaldo.
El acuerdo firmado y su norma homologatoria no fueron todavía publicados en la pág web del Ministerio de Trabajo ni en la de del SUTERH.-
Fuente: Elsa Rivero.
Encargados. Casi un 36% de aumento salarial anual
Desde julio de 2014 hasta junio de 2015 los encargados de edificios recibieron, en promedio, casi un 36% de aumento.
Los encargados de edificio recibieron -en
promedio- casi un 36% de incremento entre julio de 2014 y junio de este
año. Las subas interanuales van desde el 34,9% hasta el 36,6%
dependiendo de la categoría del edificio.
Puntualmente en el último año -en promedio- los trabajadores del
sector recibieron un aumento de un 35,9%. La mayor suba la percibió el
"intendente" en todas las categorías (41,9%) mientras que el "encargado
permanente con vivienda", el "ayudante permanente con vivienda", el
"personal con más de 1 función con vivienda" y el "personal asimilado
con vivienda" (todos de 4° categoría) recibieron el menor aumento
(32,2%).
En cuanto a las categorías, en la primera hubo –en promedio- un
aumento interanual de un 36,6%, en la segunda categoría de un 36,3%, en
la tercera de un 35,8% y en la cuarta de un 34,9%.
El aumento en los últimos 12 meses –esta vez en pesos y también en
promedio- fue de 2.529,6. Más en detalle, la primera categoría recibió
2.670,4 pesos de aumento, la segunda 2.590, la tercera 2.509,5 y la
cuarta 2.348,5 pesos.
Es de recordar que en julio del año pasado regía la escala salarial
de marzo de 2014 más una cifra fija de 900 pesos para todas las
funciones y categorías de 8 horas. En este junio de 2015 se aplicó un
aumento del 20% a la escala salarial de octubre de 2014. Este incremento
es el resultado del último acuerdo salarial homologado el pasado lunes
29 de junio por el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de
la Nación.
Fuente: Pequeñas Noticias.
Cuenta bancaria y plazo de mandato
¿Qué pasa con la operatoria bancaria del consorcio cuando vence el plazo de mandato del administrador?
Por Diana C. Sevitz
Fuente consultada: www.ips.com.ar
Por Diana C. Sevitz
He recibido varias consultas de administradores refiriendo al caso de
que al vencer el mandato de un año, el banco con el que el consorcio
opera le informa que no autorizará ningún cheque hasta que presente
nuevamente el acta de asamblea de su renovación.
Este tema ha traído muchísimas complicaciones. Debo aclarar que no
todos los bancos han extremado estas condiciones, solo dos o tres que
giran en plaza, que han efectuado publicidad para captar a los
consorcios como clientes y que a la hora de dar un buen servicio, y
tratar de superar esta circunstancia, optan por una postura muy
legalista y de mirada corta, que puede traer aparejado daños para el
consorcio emisor del cheque.
Sabido es que el art. 13 de la Ley 3.254 estableció el plazo de un
año de mandato. Este plazo, así lo hemos interpretado, es mínimo, no
existe ninguna prohibición para que el mismo pueda ser por uno mayor.
Primer escenario posible
No todos los mandatos vencen al año, por ende, el administrador solo
podrá renovar el mismo una vez vencido. Los bancos tienen el “cliché” de
que la única posibilidad de plazo de mandato es anual.
Inútil explicarle que no es necesaria la renovación si se ha decidido un mandato mayor.
El Banco le solicita el acta de renovación anual y como es por un
plazo mayor y sale de su esquema rígido, no lo acepta. No autoriza el
pago de cheques, el consorcio queda totalmente en cesación de pagos, aún
contando con los fondos.
Segundo escenario posible
Por circunstancias internas del consorcio, éste puede decidir
posponer la asamblea de renovación de mandato (por ausencia de los
propietarios por viajes, época vacacional, fiestas religiosas etc.). El
administrador, a pesar de tener vencido su mandato, en sus aspectos
formales y externos tiene un acuerdo tácito con el consorcio de seguir
ejerciendo funciones.
Hasta que el consorcio no efectúe una manifestación externa de que ha
decidido que otro tome el lugar para administrar, el administrador, que
es firmante en la cuenta, se encuentra perfectamente habilitado para
seguir operando bancariamente, ya que de haber nombrado otro
administrador, el nuevo tiene obligación de informar al banco el cambio
de administración.
Mientras esta información no sea suministrada al banco respectivo,
éste debe seguir habilitado para emitir cheques, de lo contrario, y sin
fundamento alguno, el banco sume al consorcio en una serie de
incumplimientos frente a proveedores, empleados AFIP etc. aún cuando el
consorcio dispone de fondos.
Por encima de la Ley 3.254 y su art. 13, frente a las
responsabilidades que tiene el administrador, como mandatario, se aplica
el Código Civil, el ahora vigente, y mucho más a partir de la puesta en
marcha desde enero de 2016 del nuevo código civil y comercial, que no
deja dudas de que el administrador es el representante legal del
consorcio en carácter de mandatario, o sea se rige por la reglas del
mandato art. 2065 del nuevo código.
Frente a este tipo de obligaciones que son, el pago y el cumplimiento
de los aportes previsionales, el banco, so pretexto de encuadrarse en
la literalidad de lo normado por el art 13 de la Ley 3.254, sin tener en
cuenta el carácter de mandatario que le acuerda el Código Civil,
incurre en graves incumplimientos contractuales con su cliente, el
consorcio, generando graves daños, que a la postre deberá indemnizar.
Ante estos excesos, los administradores deben informar al consorcio, y
rápidamente consultar con sus asesores letrados, a los fines de intimar
al banco a cumplir con las obligaciones asumidas al contratar la
cuenta, dejando en claro los perjuicios que, de no abonar los cheques
emitidos, le acarreará al consorcio.
Fuente consultada: www.ips.com.ar
Edificios con amenities
Su problemática. Incorporación al nuevo Código Civil y Comercial.
Por Diana C. Sevitz
Fuente consultada: http://ips.com.ar
Por Diana C. Sevitz
Podría decir, sin temor a equivocarme, que los orígenes de los
modernos edificios que en la actualidad tienen espacios determinados
para que los copropietarios desarrollen sus actividades lúdicas, de
esparcimiento, de sociabilización , llamados “edificios con amenities”,
se remontan a los emblemáticos conventillos, que supieron dar albergue a
los pobladores de las ciudades, en los finales del siglo XIX y XX.
Durante los siglos mencionados, especialmente las ciudades portuarias
recogieron las olas de inmigración que necesariamente debían procurarse
vivienda.
Buenos Aires se sacudía la modorra que le dejaba la gran aldea, y al
ser poblada por estos inmigrantes en busca de trabajo y lugar donde
vivir, sólo pudo dar respuesta albergándolos en complejos
habitacionales, casas tipo chorizo o conventillos o casas de inquilinato
que fueron el punto de partida sobre cuyo diseño luego se proyectaron
“casas chorizo de altos”, consistentes en dos casas superpuestas
aprovechando los mismos patios, con entradas independientes.
Los barrios en donde se ubicaban estos conventillos fueron: San
Telmo, Montserrat y Barracas, luego Palermo, Chacarita, Caballito y
Flores.
La característica de estas viviendas, entre otras, y que a mi juicio
es antecedente de las nuevas edificaciones con amenities, era la de
contar con un patio comunitario, en donde se desarrollaban las
reuniones, fiestas, casamientos, bautismos, bailes, y que todos tenían
el derecho de utilizar.
Este espacio es asimilable a los salones de usos múltiples, S.U.M., tan apreciados en la actualidad, como entonces.
Otra característica común con los viejos conventillos era la
posibilidad de contar con un espacio para el lavado de ropa, siempre en
forma comunitaria, Antaño estos inmigrantes sólo contaban con una pileta
o un fuentón y debían esperar pacientemente su turno para utilizarlo,
ya que generalmente no había más que una o dos piletas.
Esto guarda similitud en las nuevas edificaciones con el espacio
creado y denominado “laundry”, en donde se ubican piletas, máquinas
lavadoras y secadoras , que a veces al no ser suficientes para la
cantidad de unidades funcionales, los propietarios o sus empleadas
domésticas también deben hacer largas filas esperando su turno para
utilizarlas.
Y por último, debemos destacar, que si bien en los conventillos
tradicionales los servicios sanitarios eran muy deficientes, las
habitaciones no contaban con cuartos de baño, éstos debían ser
compartidos, tomándome una licencia poética, pueden ser asimilables en
la actualidad con los saunas.
Definición
Conforme el diccionario la palabra “amenities” significa: Pequeños
artículos de aseo personal que se colocan en los cuartos de baño de los
hoteles.
Con esta palabra, que denota un servicio, se puede establecer cuál es
el hotel más costoso, a mejores amenities, mayores precios.
Este concepto de amenities fue acuñado, hace más de 10 años por
proyectistas, constructores e inversores, que instalaron en el mercado
una nueva forma de construcción en la que se destinan áreas, dentro del
edificio, para que los propietarios, puedan desarrollar actividades,
impensadas en edificios estándar.
Inclusive el legislador en el año 1948, cuando se sancionó la Ley
13.512, no tuvo en miras la proyección que estas construcciones podrían
alcanzar en grados de sofisticación y de diversos servicios. La
propiedad horizontal fue creada definitivamente para otros fines.
“La Propiedad Horizontal en Argentina nace en el año 1948 con la Ley
13.512. Un cuerpo legal sumamente escueto (apenas 20 artículos) con el
que se pretendía abarcar toda la problemática que esa nueva forma de
convivencia inauguraba ... Y a más de medio siglo de su sanción, los
propietarios siguen manifestando la misma falta de interés.
Esa ausencia de participación se explica, en parte, por la manera en
que nació la propiedad horizontal en la Argentina. No fue su principal
motor el económico, sino el político. No surgió la ley sólo para
estimular la industria de la construcción, sino fundamentalmente para
acercar la propiedad privada a las clases populares, hasta entonces, en
gran medida, dependientes de la locación. Inquilinos a los que se los
quiso hacer propietarios.
Pero como la realidad económica ha desbordado el marco de la vetusta
legislación, los numerosos barrios privados y clubes de campo que se han
venido construyendo hasta ahora, deben recurrir al amparo de dos tipos
de legislación en forma paralela: la de Propiedad Horizontal, que
permite la división de los emprendimientos en planos horizontales y
además, las normas relativas a las sociedades. Es decir que quien compra
en Argentina una unidad de aquella naturaleza, hoy, firma en realidad,
dos contratos diferentes: el de compraventa en Propiedad Horizontal, y
el de sociedad con los demás condóminos, que permiten un esquema
jurídico más amplio respecto a los servicios y “amenities” que hoy se
ofrecen.” DR.Loisi Osvaldo PRIMER CONGRESO INTERNACIONAL DE DERECHO
CONDOMINIAL.(8 de abril de 2008)”.
La oferta de estos edificios con amenities es muy variada, cada vez
se ofrecen más y mejores atractivos para poder diferenciarse del resto y
así captar propietarios ávidos de vivir una realidad diferente.. Éstos
se parecen más a servicios de hoteles, pero podemos ver por la
publicidad que aún el edificio que se vende con pequeñas unidades de un
ambiente, ofrece por lo menos algún amenity.
Los barrios más elegidos son Puerto Madero, Palermo, Núñez, Villa
Urquiza y Caballito, y ahora se han incorporado algunos otros como
Barracas y Almagro.
Incorporación de estos nuevos servicios al nuevo Código Civil y Comercial
Se dedica un artículo a estos amenities:
Artículo 2042 – Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
O sea que les acuerda el carácter de comunes pero que pueden ser
prescindidas, pero ya son reconocidas y esto es un gran paso, ya que por
las proyecciones, los edificios con amenities seguirán construyéndose
por ser muy atractivos al público que los consume y está adecuado a la
realidad.
Mito de los amenities
- Son decisivos al momento de la compra.
- Ilusión mejoramiento calidad de vida.
- La realidad es que no se usan por:
- Falta de tiempo.
- Mucha exposición.
- Mal diseño.
Los amenities de los edificios ¿están abandonados?
- Los administradores de edificios comentan que se usan moderadamente:
- SUM y asadores.
- Gimnasio y sauna, poco, durante la semana “desolados”.
- Piletas: más requeridas pero al tener limitaciones optan por concurrir.
Conflictos
Hace más de 10 años que los desarrolladores optaron por la
construcción de edificios con una gran cantidad de servicios,
denominados “amenities” con el objeto de hacer más atractiva la venta y
diferenciarse del resto de sus competidores.
Estos edificios se organizan bajo la Ley 13.512 hasta la fecha sin
modificación desde el año 1948. Un verdadero desafío para los
administradores pues estas áreas agregadas traen aparejados conflictos
que deben ser resueltos para lograr la armonía de sus habitantes.
Todos los administradores tienen una larga experiencia en haber
participado como negociadores en la aparición de conflictos entre
propietarios por ruidos molestos, tenencia de animales, mal uso de las
áreas comunes, todos éstos referidos a edificios estándar en donde no
tenemos áreas de esparcimiento, como SUM, pileta de natación, canchas de
golf y de tenis, etc. y que encuentran su solución en lo normado por el
art. 15 de la Ley 13.512 cuando el reglamento es transgredido.
Recordemos que el mismo establece que: art. 15 – “En caso de
violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de
las normas del art. 6, el representante o los propietarios afectados
formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y
acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable
pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de
doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la
infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de
la fuerza pública si fuera menester. Sin perjuicio de lo dispuesto
precedentemente, si el infractor fuese, un ocupante no propietario,
podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá
ser ejercida por el representante de los propietarios o por el
propietario afectado. La aplicación de estas penas no obstará el
ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o
propietarios afectados.”
En la mayoría de los reglamentos de los edificios sin amenities no
encontramos dentro de sus artículos, ninguno referido a una sanción que
pueda aplicar el consorcio ante la transgresión de un propietario, la
única posibilidad existente es la de recurrir a la sede judicial para
hacer cesar las causas.
¿Qué ocurre en los edificios con amenities?
A mayor cantidad de áreas comunes mayor la cantidad de conflictos entre los propietarios.
Todos quieren usar el gimnasio a la misma hora y hay que acotar el
uso de las máquinas instaladas en ellos; todos quieren lavar la ropa en
el laundry a la misma hora, y se generan largas filas para usar la
lavadoras y secadoras; discuten porque no pueden traer más invitados que
los permitidos, la fiesta en el salón de usos múltiples se extendió más
allá del horario permitido y además los invitados usaron áreas vedadas a
ellos, las parrillas quedaron sucias y no pudieron ser disfrutadas por
otros propietarios; la Sra. del 5to. B tomó mate dentro de la piscina y
estaba prohibido; el espacio de cortesía del garaje fue cooptado por el
hijo de una propietaria durante toda la noche y la ambulancia que llegó
para llevarse a un propietario que se había descompuesto tuvo
dificultades para estacionar; en la época de verano protestan porque la
piscina se cierra a las 22 h y pretenden usarla hasta la medianoche.
Estos son algunos de los ejemplos de la conflictiva que comienza a esbozarse en los edificios con servicios adicionales.
Se han detectado:
Áreas altamente conflictivas
- Gimnasio.
- Pileta, natatorio, piscina.
- Laundry.
- Parrillas.
- Estacionamiento de cortesía.
Medianamente conflictivas
- Sauna.
- SUM.
- Canchas de tenis, golf, squash, paddle.
- Microcines.
- Bares.
- Valet parking.
Aplicación de sanciones en los edificios de propiedad horizontal por trasgresión al reglamento de copropiedad
El planteo es discutido en doctrina, y existen varias opiniones encontradas y distintas soluciones:
El Dr. Carlos Diego Calvo en su "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" Capítulo XII, aclara:
"... En la vida de las ciudades son tantas las situaciones que a
diario pueden generar perjuicios o disgusto por razones de vecindad que
ha sido necesario elaborar una serie de disposiciones municipales,
edictos de policía y reglamentos, tanto para edificios de renta como
para los divididos en propiedad horizontal, tendientes a hacer efectivo
el principio de que el derecho de cada uno termina en donde comienza el
de los demás. Por supuesto que no serán nunca suficientes las leyes y
restantes reglas obligatorias, si cada uno de los integrantes de la
población no pone de su parte esa dosis de buena voluntad y de respeto
mutuo que es la que verdaderamente puede tornar agradable la vida, en
cierta forma en común, como es la llevada en tales agrupaciones humanas.
Lamentablemente no son muy conocidas las normas y en infinidad de caos
ni siquiera ha sido leído el reglamento del inmueble propio o alquilado,
quedando en consecuencia librados al criterio y a la educación de cada
uno la tranquilidad o el bienestar de los vecinos inmediatos. Es claro
que es posible hacer cumplir por la fuerza todo lo que está impuesto por
la ley en general o por los reglamentos del consorcio, tanto el de
copropiedad como el interno, pero siempre queda mucho margen para la
impunidad de las transgresiones y los procedimientos de represión suelen
ser poco sabidos."
El autor también comenta que “... todos los actos que atentan contra
la moral, la tranquilidad o la seguridad del vecindario se encuentran en
normas municipales y policiales. El Código Penal contempla aquellas que
configuran un delito, y el Código Civil, Artículos 2611 al 2660,
detalla las reglas aplicables a estos inmuebles”.
Por su parte, el Dr. Alberto Aníbal Gabas en el "Manual
Teórico–Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada.
Anotada" cita mucha jurisprudencia sobre cada tema que aborda, algunos
de los cuales son los siguientes:
Corresponde imponer una multa a favor del actor (art. 45, Cód. Proc.
Civ. y Com.) a la copropietaria que, injustificadamente, negó el acceso a
su unidad para reparar un caño que inundaba una unidad vecina y que
utilizó en sede judicial procedimiento impropio y dilatorio [CNCCiv.,
Sala B, 22/12/70, ED, 39–888].
La penalidad establecida en el art. 15 de la Ley 13.512 (arrestos y
multas) es de carácter imperativo y de orden público, lo cual permite
que sea aplicada aun cuando falte expresa petición de parte afectada.
[CNCiv., Sala C, 8/140/58, LL, 94–234].
La apreciación de las infracciones a la Ley 13.512 y al reglamento de
copropiedad debe efectuarse con severidad, criterio impuesto por la
necesidad de mantener la normal convivencia entre los copropietarios lo
que sólo puede resultar del estricto acatamiento a las normas que
regulan las relaciones entre los mismos. [CNCiv., Sala C, 26/8/69, LL,
137–844] "Consorcio de Copropietarios"2011– Grupo CaiXas® – Todos los
derechos reservados”.
Conforme lo manifestado no existiría aquí ninguna diferencia entre un
edificio común o un edificio con amenities, la Ley 13.512 contempla que
ante la transgresión existe el remedio del art. 15 de la Ley 13.512.
La Ley 13.512 es la pirámide jurídica de las normas que rigen al Consorcio de Propietarios.
El Reglamento de Copropiedad y Administración que da nacimiento al
propio consorcio es como la ley misma a la cual deben someterse para su
funcionamiento.
Se puede haber insertado un Reglamento Interno al reglamento de
copropiedad también inscripto en el RPI, en donde se establecen las
sanciones para incumplimientos del reglamento y se someten los
copropietarios y todo ocupante de las unidades. La modificación de
cualquiera de ambos por resolución de los propietarios en Asamblea será
por una mayoría no menor de dos tercios.
El Reglamento de Copropiedad y Administración puede delegar en los
copropietarios el dictado de un reglamento interno, debe ser analizado y
aprobado por asamblea ordinaria.
En caso de que este reglamento interno no estuviera inscripto en el
RPI no sería oponible a compradores de fecha posterior a su aprobación
por no haber intervenido y no formar parte del Reglamento de
Copropiedad.
"Las omisiones legales en que se incurriera el reglamento interno
hacen inaplicables las nuevas estipulaciones al demandado, que adquirió
el dominio de su unidad con posterioridad y que no estaba obligado a
compulsar los libros de actas de asambleas para enterarse acerca de si
la tenencia de animales domésticos, perro como dije, estaba o no
autorizada, pues ello debía surgir del estatuto o de sus reformas
inscriptas en el Registro de la Propiedad.""CONSORCIO AV. DE MAYO
1302/40 c/ VIDAL NARCISO s/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO" – CNCIV – SALA G –
Abril/2004 (elDial – AA198F).
Pero la realidad amerita otras soluciones, es necesario regular la
convivencia a los efectos de delimitar los derechos de los propietarios
en relación con el uso de espacios comunes, que está demostrado que son
conflictivos, y que complican la tarea del administrador.
Opiniones a favor de la aplicación de sanciones
Para poder aplicar un régimen sancionador una parte de la doctrina
opina que “debe ser previsto en los reglamentos de copropiedad respecto a
la fijación de sanciones, por lo que el consorcista está sometido a una
relación asociativa que permite que el órgano directivo interno imponer
sanciones “ (Colegio de escribanos, Primera Jornada de la Federación de
Clubes de Campo celebrada en 1998)
En la mayoría de los reglamentos de los nuevos edificios construidos
se faculta y autoriza a los consejos de propietarios y al administrador a
la aplicación de estrictas facultades disciplinarias.
La jurisprudencia se ha inclinado en el sentido que las asociaciones
civiles (incluyen los consorcios de propietarios) tienen facultades
disciplinarias y que, lo que el ente haya resuelto debe ser respetado, a
menos que se pruebe la existencia de una notoria injusticia y/o la
inobservancia del procedimiento reglado estatutariamente, en especial
que se haya permitido oír el descargo del propietario y que se haya
resguardado adecuadamente su derecho de defensa.
Muchos de los incumplimientos que se producen en estos edificios
necesitan inmediata solución y si los mismos son por ejemplo: entrar a
deshora a la pileta, comer en ella, mala utilización de las máquinas del
gimnasio etc. nos demuestran que sería inconveniente llevarlos a una
instancia judicial.
Para que el consorcio pueda aplicar las sanciones en forma legal,
indudablemente deben ser aprobadas por todo el consorcio con una mayoría
unánime. Este requisito se cumple cuando el régimen sancionatorio se
encuentra integrado al Reglamento de Copropiedad y Administración.
En opinión de la jurisprudencia: “Como garantía para el pleno
ejercicio por parte de los miembros de su derecho constitucional de
defensa en juicio, se exige que la sanción sea el resultado de un
proceso llevado a cabo en debida forma pero, para ello, no es necesario
que se rija por las normas procesales judiciales, bastando que se haya
asegurado el derecho de defensa, para lo cual es fundamental que se oiga
al imputado y pueda él ofrecer pruebas – Campana Boat Club s/denuncia
.solicita veedor 27/6/000 el dial W 13 B5”.
Opinión de la Dra. Ana María Vila
1) “Para que sea posible la justicia autoimpuesta, debe quedar claro
del propio texto del reglamento que la unanimidad de
propietarios–aceptaron una suerte de poder jurisdiccional en cabeza del
consorcio, del que se podría derivar para los integrantes del mismo la
aplicación de sanciones pecuniarias y/o la imposibilidad temporal de
utilización de algunos bienes y servicios Clubes de campo bajo régimen
13.512. Facultades disciplinarias .Vol. 2002. Editorial Rubinzal
–Culzoni tema propiedad horizontal–reglamento de copropiedad y
administración–violación del reglamento de copropiedad–multa (civil)”
2) “SI en un country sujeto al régimen de la Ley 13.512 la pileta es
bien común, nadie discutiría la posibilidad de impedir el acceso de un
copropietario que no superó el examen médico. Ello, por una simple razón
de interés general, y en atento y en cuanto, el ejercicio del derecho
de uso del copropietario de la pileta embarazaría idéntico derecho en
cabeza de los demás consorcistas, quienes sufrirían riesgo de contagio.
Nadie pensaría en tal supuesto que se está cercenando el derecho de
propiedad horizontal del copropietario en cuestión impidiéndole una de
las facultades ínsitas en el mismo. Obviamente , también, tal
impedimento d uso cesará cuando cese el obstáculo de salud.. “Pues bien
el quiebre de las normas para la utilización de los bienes comunes
(canchas de futbol, tenis, piletas de natación etc.) impide o embaraza
idéntico derecho de uso de la cosa común que tiene los restantes
propietarios. La posibilidad de suspender temporalmente tal derecho de
uso (con el debido proceso y por resolución fundada) puede constituir un
estímulo eficaz para el cumplimiento de las normas” Clubes de campo
bajo régimen de la ley 13.512, revista de Derecho privado. Facultades
disciplinarias y de derecho de admisión. Revista de Derecho privado y
comunitario volumen 2002 –2 Editorial Rubinzal –Culzoni pág 139.
Es aconsejable, por otra parte, que la redacción de los reglamentos
internos sea efectuada con seriedad y conocimiento sobre el tema, pues
éstos deben contemplar aspectos de procedimiento que confieran
transparencia y formalidad a la actuación del órgano a cargo de las
sanciones y, que el derecho de defensa del imputado por las faltas se
encuentre debidamente asegurado.
También es preciso prever la posibilidad de recurrir las sanciones, así como una racional y adecuada graduación de ellas.
También es preciso prever la posibilidad de recurrir las sanciones, así como una racional y adecuada graduación de ellas.
Conclusión: Para que puedan ser aplicadas las sanciones en los consorcios debería preverse lo siguiente:
- Los reglamentos deben contener estipulaciones mediante las cuales los propietarios se someten a la posibilidad de ser juzgados y de aplicación de sanciones.
- Consentimiento unánime al respecto.
- Estipular cuál es el órgano que va a juzgar, normas de procedimiento y sanciones a aplicar por cada transgresión.
- Respetar el derecho del debido proceso.
- Opinión en contra del poder sancionador de los consorcios.
Opinión de la Dra. Elena Highton
“El régimen disciplinario de la asociaciones no puede ser ampliado
cuando el country club esté afectado a la Ley 13.512, en que rige su
art. 15 que dispone la necesidad de actuación judicial desde un primer
momento. No se da en este sistema, la justicia privada interna de las
asociaciones“ Nuevas formas de dominio Editorial Ad Hoc pág 95.
Tal como ya lo manifestara precedentemente, la Dra Highton considera
que la ley tiene su ámbito para poder sancionar las infracciones al
reglamento y es el art. 15 de la Ley 13.512.
Al respecto la jurisprudencia sostiene que: “es equitativo y
razonable reducir al mínimo la multa prevista en el art. 15 de la Ley
13.512, cuando no ha existido un ocultamiento malicioso de la
transgresión al reglamento de copropiedad.
Referencias normativas: Ley 13.512 art.15.
Fallos: Cámara Nac. de Aapelaciones en lo Especial Civil y
Comercial, Capital Federal – sala 05 (pascual–giardulli–polak) /
Consorcio Roosvelt 2506/40 c/ Olmos Orlando s/ propiedad horizontal
Sentencia, 0000036716 del 16 de noviembre de 1987.
Sentencia, 0000036716 del 16 de noviembre de 1987.
Fuente consultada: http://ips.com.ar
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