Cuenta bancaria y plazo de mandato

¿Qué pasa con la operatoria bancaria del consorcio cuando vence el plazo de mandato del administrador?
Por Diana C. Sevitz

He recibido varias consultas de administradores refiriendo al caso de que al vencer el mandato de un año, el banco con el que el consorcio opera le informa que no autorizará ningún cheque hasta que presente nuevamente el acta de asamblea de su renovación.
Este tema ha traído muchísimas complicaciones. Debo aclarar que no todos los bancos han extremado estas condiciones, solo dos o tres que giran en plaza, que han efectuado publicidad para captar a los consorcios como clientes y que a la hora de dar un buen servicio, y tratar de superar esta circunstancia, optan por una postura muy legalista y de mirada corta, que puede traer aparejado daños para el consorcio emisor del cheque.
Sabido es que el art. 13 de la Ley 3.254 estableció el plazo de un año de mandato. Este plazo, así lo hemos interpretado, es mínimo, no existe ninguna prohibición para que el mismo pueda ser por uno mayor.

Primer escenario posible

No todos los mandatos vencen al año, por ende, el administrador solo podrá renovar el mismo una vez vencido. Los bancos tienen el “cliché” de que la única posibilidad de plazo de mandato es anual.
Inútil explicarle que no es necesaria la renovación si se ha decidido un mandato mayor.
El Banco le solicita el acta de renovación anual y como es por un plazo mayor y sale de su esquema rígido, no lo acepta. No autoriza el pago de cheques, el consorcio queda totalmente en cesación de pagos, aún contando con los fondos.

Segundo escenario posible

Por circunstancias internas del consorcio, éste puede decidir posponer la asamblea de renovación de mandato (por ausencia de los propietarios por viajes, época vacacional, fiestas religiosas etc.). El administrador, a pesar de tener vencido su mandato, en sus aspectos formales y externos tiene un acuerdo tácito con el consorcio de seguir ejerciendo funciones.
Hasta que el consorcio no efectúe una manifestación externa de que ha decidido que otro tome el lugar para administrar, el administrador, que es firmante en la cuenta, se encuentra perfectamente habilitado para seguir operando bancariamente, ya que de haber nombrado otro administrador, el nuevo tiene obligación de informar al banco el cambio de administración.
Mientras esta información no sea suministrada al banco respectivo, éste debe seguir habilitado para emitir cheques, de lo contrario, y sin fundamento alguno, el banco sume al consorcio en una serie de incumplimientos frente a proveedores, empleados AFIP etc. aún cuando el consorcio dispone de fondos.
Por encima de la Ley 3.254 y su art. 13, frente a las responsabilidades que tiene el administrador, como mandatario, se aplica el Código Civil, el ahora vigente, y mucho más a partir de la puesta en marcha desde enero de 2016 del nuevo código civil y comercial, que no deja dudas de que el administrador es el representante legal del consorcio en carácter de mandatario, o sea se rige por la reglas del mandato art. 2065 del nuevo código.
Frente a este tipo de obligaciones que son, el pago y el cumplimiento de los aportes previsionales, el banco, so pretexto de encuadrarse en la literalidad de lo normado por el art 13 de la Ley 3.254, sin tener en cuenta el carácter de mandatario que le acuerda el Código Civil, incurre en graves incumplimientos contractuales con su cliente, el consorcio, generando graves daños, que a la postre deberá indemnizar.
Ante estos excesos, los administradores deben informar al consorcio, y rápidamente consultar con sus asesores letrados, a los fines de intimar al banco a cumplir con las obligaciones asumidas al contratar la cuenta, dejando en claro los perjuicios que, de no abonar los cheques emitidos, le acarreará al consorcio.

Fuente consultada: www.ips.com.ar

Edificios con amenities

Su problemática. Incorporación al nuevo Código Civil y Comercial.
Por Diana C. Sevitz

Podría decir, sin temor a equivocarme, que los orígenes de los modernos edificios que en la actualidad tienen espacios determinados para que los copropietarios desarrollen sus actividades lúdicas, de esparcimiento, de sociabilización , llamados “edificios con amenities”, se remontan a los emblemáticos conventillos, que supieron dar albergue a los pobladores de las ciudades, en los finales del siglo XIX y XX.
Durante los siglos mencionados, especialmente las ciudades portuarias recogieron las olas de inmigración que necesariamente debían procurarse vivienda.
Buenos Aires se sacudía la modorra que le dejaba la gran aldea, y al ser poblada por estos inmigrantes en busca de trabajo y lugar donde vivir, sólo pudo dar respuesta albergándolos en complejos habitacionales, casas tipo chorizo o conventillos o casas de inquilinato que fueron el punto de partida sobre cuyo diseño luego se proyectaron “casas chorizo de altos”, consistentes en dos casas superpuestas aprovechando los mismos patios, con entradas independientes.
Los barrios en donde se ubicaban estos conventillos fueron: San Telmo, Montserrat y Barracas, luego Palermo, Chacarita, Caballito y Flores.
La característica de estas viviendas, entre otras, y que a mi juicio es antecedente de las nuevas edificaciones con amenities, era la de contar con un patio comunitario, en donde se desarrollaban las reuniones, fiestas, casamientos, bautismos, bailes, y que todos tenían el derecho de utilizar.
Este espacio es asimilable a los salones de usos múltiples, S.U.M., tan apreciados en la actualidad, como entonces.
Otra característica común con los viejos conventillos era la posibilidad de contar con un espacio para el lavado de ropa, siempre en forma comunitaria, Antaño estos inmigrantes sólo contaban con una pileta o un fuentón y debían esperar pacientemente su turno para utilizarlo, ya que generalmente no había más que una o dos piletas.
Esto guarda similitud en las nuevas edificaciones con el espacio creado y denominado “laundry”, en donde se ubican piletas, máquinas lavadoras y secadoras , que a veces al no ser suficientes para la cantidad de unidades funcionales, los propietarios o sus empleadas domésticas también deben hacer largas filas esperando su turno para utilizarlas.
Y por último, debemos destacar, que si bien en los conventillos tradicionales los servicios sanitarios eran muy deficientes, las habitaciones no contaban con cuartos de baño, éstos debían ser compartidos, tomándome una licencia poética, pueden ser asimilables en la actualidad con los saunas.
Definición
Conforme el diccionario la palabra “amenities” significa: Pequeños artículos de aseo personal que se colocan en los cuartos de baño de los hoteles.
Con esta palabra, que denota un servicio, se puede establecer cuál es el hotel más costoso, a mejores amenities, mayores precios.
Este concepto de amenities fue acuñado, hace más de 10 años por proyectistas, constructores e inversores, que instalaron en el mercado una nueva forma de construcción en la que se destinan áreas, dentro del edificio, para que los propietarios, puedan desarrollar actividades, impensadas en edificios estándar.
Inclusive el legislador en el año 1948, cuando se sancionó la Ley 13.512, no tuvo en miras la proyección que estas construcciones podrían alcanzar en grados de sofisticación y de diversos servicios. La propiedad horizontal fue creada definitivamente para otros fines.
“La Propiedad Horizontal en Argentina nace en el año 1948 con la Ley 13.512. Un cuerpo legal sumamente escueto (apenas 20 artículos) con el que se pretendía abarcar toda la problemática que esa nueva forma de convivencia inauguraba ... Y a más de medio siglo de su sanción, los propietarios siguen manifestando la misma falta de interés.
Esa ausencia de participación se explica, en parte, por la manera en que nació la propiedad horizontal en la Argentina. No fue su principal motor el económico, sino el político. No surgió la ley sólo para estimular la industria de la construcción, sino fundamentalmente para acercar la propiedad privada a las clases populares, hasta entonces, en gran medida, dependientes de la locación. Inquilinos a los que se los quiso hacer propietarios.
Pero como la realidad económica ha desbordado el marco de la vetusta legislación, los numerosos barrios privados y clubes de campo que se han venido construyendo hasta ahora, deben recurrir al amparo de dos tipos de legislación en forma paralela: la de Propiedad Horizontal, que permite la división de los emprendimientos en planos horizontales y además, las normas relativas a las sociedades. Es decir que quien compra en Argentina una unidad de aquella naturaleza, hoy, firma en realidad, dos contratos diferentes: el de compraventa en Propiedad Horizontal, y el de sociedad con los demás condóminos, que permiten un esquema jurídico más amplio respecto a los servicios y “amenities” que hoy se ofrecen.” DR.Loisi Osvaldo PRIMER CONGRESO INTERNACIONAL DE DERECHO CONDOMINIAL.(8 de abril de 2008)”.
La oferta de estos edificios con amenities es muy variada, cada vez se ofrecen más y mejores atractivos para poder diferenciarse del resto y así captar propietarios ávidos de vivir una realidad diferente.. Éstos se parecen más a servicios de hoteles, pero podemos ver por la publicidad que aún el edificio que se vende con pequeñas unidades de un ambiente, ofrece por lo menos algún amenity.
Los barrios más elegidos son Puerto Madero, Palermo, Núñez, Villa Urquiza y Caballito, y ahora se han incorporado algunos otros como Barracas y Almagro.
Incorporación de estos nuevos servicios al nuevo Código Civil y Comercial
Se dedica un artículo a estos amenities:
Artículo 2042 – Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
O sea que les acuerda el carácter de comunes pero que pueden ser prescindidas, pero ya son reconocidas y esto es un gran paso, ya que por las proyecciones, los edificios con amenities seguirán construyéndose por ser muy atractivos al público que los consume y está adecuado a la realidad.
Mito de los amenities
  • Son decisivos al momento de la compra.
  • Ilusión mejoramiento calidad de vida.
  • La realidad es que no se usan por:
  • Falta de tiempo.
  • Mucha exposición.
  • Mal diseño.
Los amenities de los edificios ¿están abandonados?
  • Los administradores de edificios comentan que se usan moderadamente:
  • SUM y asadores.
  • Gimnasio y sauna, poco, durante la semana “desolados”.
  • Piletas: más requeridas pero al tener limitaciones optan por concurrir.
Conflictos
Hace más de 10 años que los desarrolladores optaron por la construcción de edificios con una gran cantidad de servicios, denominados “amenities” con el objeto de hacer más atractiva la venta y diferenciarse del resto de sus competidores.
Estos edificios se organizan bajo la Ley 13.512 hasta la fecha sin modificación desde el año 1948. Un verdadero desafío para los administradores pues estas áreas agregadas traen aparejados conflictos que deben ser resueltos para lograr la armonía de sus habitantes.
Todos los administradores tienen una larga experiencia en haber participado como negociadores en la aparición de conflictos entre propietarios por ruidos molestos, tenencia de animales, mal uso de las áreas comunes, todos éstos referidos a edificios estándar en donde no tenemos áreas de esparcimiento, como SUM, pileta de natación, canchas de golf y de tenis, etc. y que encuentran su solución en lo normado por el art. 15 de la Ley 13.512 cuando el reglamento es transgredido.
Recordemos que el mismo establece que: art. 15 – “En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del art. 6, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado. La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.”
En la mayoría de los reglamentos de los edificios sin amenities no encontramos dentro de sus artículos, ninguno referido a una sanción que pueda aplicar el consorcio ante la transgresión de un propietario, la única posibilidad existente es la de recurrir a la sede judicial para hacer cesar las causas.
¿Qué ocurre en los edificios con amenities?
A mayor cantidad de áreas comunes mayor la cantidad de conflictos entre los propietarios.
Todos quieren usar el gimnasio a la misma hora y hay que acotar el uso de las máquinas instaladas en ellos; todos quieren lavar la ropa en el laundry a la misma hora, y se generan largas filas para usar la lavadoras y secadoras; discuten porque no pueden traer más invitados que los permitidos, la fiesta en el salón de usos múltiples se extendió más allá del horario permitido y además los invitados usaron áreas vedadas a ellos, las parrillas quedaron sucias y no pudieron ser disfrutadas por otros propietarios; la Sra. del 5to. B tomó mate dentro de la piscina y estaba prohibido; el espacio de cortesía del garaje fue cooptado por el hijo de una propietaria durante toda la noche y la ambulancia que llegó para llevarse a un propietario que se había descompuesto tuvo dificultades para estacionar; en la época de verano protestan porque la piscina se cierra a las 22 h y pretenden usarla hasta la medianoche.
Estos son algunos de los ejemplos de la conflictiva que comienza a esbozarse en los edificios con servicios adicionales.
Se han detectado:
Áreas altamente conflictivas
  • Gimnasio.
  • Pileta, natatorio, piscina.
  • Laundry.
  • Parrillas.
  • Estacionamiento de cortesía.
Medianamente conflictivas
  • Sauna.
  • SUM.
  • Canchas de tenis, golf, squash, paddle.
  • Microcines.
  • Bares.
  • Valet parking.
Aplicación de sanciones en los edificios de propiedad horizontal por trasgresión al reglamento de copropiedad
El planteo es discutido en doctrina, y existen varias opiniones encontradas y distintas soluciones:
El Dr. Carlos Diego Calvo en su "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" Capítulo XII, aclara:
"... En la vida de las ciudades son tantas las situaciones que a diario pueden generar perjuicios o disgusto por razones de vecindad que ha sido necesario elaborar una serie de disposiciones municipales, edictos de policía y reglamentos, tanto para edificios de renta como para los divididos en propiedad horizontal, tendientes a hacer efectivo el principio de que el derecho de cada uno termina en donde comienza el de los demás. Por supuesto que no serán nunca suficientes las leyes y restantes reglas obligatorias, si cada uno de los integrantes de la población no pone de su parte esa dosis de buena voluntad y de respeto mutuo que es la que verdaderamente puede tornar agradable la vida, en cierta forma en común, como es la llevada en tales agrupaciones humanas. Lamentablemente no son muy conocidas las normas y en infinidad de caos ni siquiera ha sido leído el reglamento del inmueble propio o alquilado, quedando en consecuencia librados al criterio y a la educación de cada uno la tranquilidad o el bienestar de los vecinos inmediatos. Es claro que es posible hacer cumplir por la fuerza todo lo que está impuesto por la ley en general o por los reglamentos del consorcio, tanto el de copropiedad como el interno, pero siempre queda mucho margen para la impunidad de las transgresiones y los procedimientos de represión suelen ser poco sabidos."
El autor también comenta que “... todos los actos que atentan contra la moral, la tranquilidad o la seguridad del vecindario se encuentran en normas municipales y policiales. El Código Penal contempla aquellas que configuran un delito, y el Código Civil, Artículos 2611 al 2660, detalla las reglas aplicables a estos inmuebles”.
Por su parte, el Dr. Alberto Aníbal Gabas en el "Manual Teórico–Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada" cita mucha jurisprudencia sobre cada tema que aborda, algunos de los cuales son los siguientes:
Corresponde imponer una multa a favor del actor (art. 45, Cód. Proc. Civ. y Com.) a la copropietaria que, injustificadamente, negó el acceso a su unidad para reparar un caño que inundaba una unidad vecina y que utilizó en sede judicial procedimiento impropio y dilatorio [CNCCiv., Sala B, 22/12/70, ED, 39–888].
La penalidad establecida en el art. 15 de la Ley 13.512 (arrestos y multas) es de carácter imperativo y de orden público, lo cual permite que sea aplicada aun cuando falte expresa petición de parte afectada. [CNCiv., Sala C, 8/140/58, LL, 94–234].
La apreciación de las infracciones a la Ley 13.512 y al reglamento de copropiedad debe efectuarse con severidad, criterio impuesto por la necesidad de mantener la normal convivencia entre los copropietarios lo que sólo puede resultar del estricto acatamiento a las normas que regulan las relaciones entre los mismos. [CNCiv., Sala C, 26/8/69, LL, 137–844] "Consorcio de Copropietarios"2011– Grupo CaiXas® – Todos los derechos reservados”.
Conforme lo manifestado no existiría aquí ninguna diferencia entre un edificio común o un edificio con amenities, la Ley 13.512 contempla que ante la transgresión existe el remedio del art. 15 de la Ley 13.512.
La Ley 13.512 es la pirámide jurídica de las normas que rigen al Consorcio de Propietarios.
El Reglamento de Copropiedad y Administración que da nacimiento al propio consorcio es como la ley misma a la cual deben someterse para su funcionamiento.
Se puede haber insertado un Reglamento Interno al reglamento de copropiedad también inscripto en el RPI, en donde se establecen las sanciones para incumplimientos del reglamento y se someten los copropietarios y todo ocupante de las unidades. La modificación de cualquiera de ambos por resolución de los propietarios en Asamblea será por una mayoría no menor de dos tercios.
El Reglamento de Copropiedad y Administración puede delegar en los copropietarios el dictado de un reglamento interno, debe ser analizado y aprobado por asamblea ordinaria.
En caso de que este reglamento interno no estuviera inscripto en el RPI no sería oponible a compradores de fecha posterior a su aprobación por no haber intervenido y no formar parte del Reglamento de Copropiedad.
"Las omisiones legales en que se incurriera el reglamento interno hacen inaplicables las nuevas estipulaciones al demandado, que adquirió el dominio de su unidad con posterioridad y que no estaba obligado a compulsar los libros de actas de asambleas para enterarse acerca de si la tenencia de animales domésticos, perro como dije, estaba o no autorizada, pues ello debía surgir del estatuto o de sus reformas inscriptas en el Registro de la Propiedad.""CONSORCIO AV. DE MAYO 1302/40 c/ VIDAL NARCISO s/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO" – CNCIV – SALA G – Abril/2004 (elDial – AA198F).
Pero la realidad amerita otras soluciones, es necesario regular la convivencia a los efectos de delimitar los derechos de los propietarios en relación con el uso de espacios comunes, que está demostrado que son conflictivos, y que complican la tarea del administrador.
Opiniones a favor de la aplicación de sanciones
Para poder aplicar un régimen sancionador una parte de la doctrina opina que “debe ser previsto en los reglamentos de copropiedad respecto a la fijación de sanciones, por lo que el consorcista está sometido a una relación asociativa que permite que el órgano directivo interno imponer sanciones “ (Colegio de escribanos, Primera Jornada de la Federación de Clubes de Campo celebrada en 1998)
En la mayoría de los reglamentos de los nuevos edificios construidos se faculta y autoriza a los consejos de propietarios y al administrador a la aplicación de estrictas facultades disciplinarias.
La jurisprudencia se ha inclinado en el sentido que las asociaciones civiles (incluyen los consorcios de propietarios) tienen facultades disciplinarias y que, lo que el ente haya resuelto debe ser respetado, a menos que se pruebe la existencia de una notoria injusticia y/o la inobservancia del procedimiento reglado estatutariamente, en especial que se haya permitido oír el descargo del propietario y que se haya resguardado adecuadamente su derecho de defensa.
Muchos de los incumplimientos que se producen en estos edificios necesitan inmediata solución y si los mismos son por ejemplo: entrar a deshora a la pileta, comer en ella, mala utilización de las máquinas del gimnasio etc. nos demuestran que sería inconveniente llevarlos a una instancia judicial.
Para que el consorcio pueda aplicar las sanciones en forma legal, indudablemente deben ser aprobadas por todo el consorcio con una mayoría unánime. Este requisito se cumple cuando el régimen sancionatorio se encuentra integrado al Reglamento de Copropiedad y Administración.
En opinión de la jurisprudencia: “Como garantía para el pleno ejercicio por parte de los miembros de su derecho constitucional de defensa en juicio, se exige que la sanción sea el resultado de un proceso llevado a cabo en debida forma pero, para ello, no es necesario que se rija por las normas procesales judiciales, bastando que se haya asegurado el derecho de defensa, para lo cual es fundamental que se oiga al imputado y pueda él ofrecer pruebas – Campana Boat Club s/denuncia .solicita veedor 27/6/000 el dial W 13 B5”.
Opinión de la Dra. Ana María Vila
1) “Para que sea posible la justicia autoimpuesta, debe quedar claro del propio texto del reglamento que la unanimidad de propietarios–aceptaron una suerte de poder jurisdiccional en cabeza del consorcio, del que se podría derivar para los integrantes del mismo la aplicación de sanciones pecuniarias y/o la imposibilidad temporal de utilización de algunos bienes y servicios Clubes de campo bajo régimen 13.512. Facultades disciplinarias .Vol. 2002. Editorial Rubinzal –Culzoni tema propiedad horizontal–reglamento de copropiedad y administración–violación del reglamento de copropiedad–multa (civil)”
2) “SI en un country sujeto al régimen de la Ley 13.512 la pileta es bien común, nadie discutiría la posibilidad de impedir el acceso de un copropietario que no superó el examen médico. Ello, por una simple razón de interés general, y en atento y en cuanto, el ejercicio del derecho de uso del copropietario de la pileta embarazaría idéntico derecho en cabeza de los demás consorcistas, quienes sufrirían riesgo de contagio. Nadie pensaría en tal supuesto que se está cercenando el derecho de propiedad horizontal del copropietario en cuestión impidiéndole una de las facultades ínsitas en el mismo. Obviamente , también, tal impedimento d uso cesará cuando cese el obstáculo de salud.. “Pues bien el quiebre de las normas para la utilización de los bienes comunes (canchas de futbol, tenis, piletas de natación etc.) impide o embaraza idéntico derecho de uso de la cosa común que tiene los restantes propietarios. La posibilidad de suspender temporalmente tal derecho de uso (con el debido proceso y por resolución fundada) puede constituir un estímulo eficaz para el cumplimiento de las normas” Clubes de campo bajo régimen de la ley 13.512, revista de Derecho privado. Facultades disciplinarias y de derecho de admisión. Revista de Derecho privado y comunitario volumen 2002 –2 Editorial Rubinzal –Culzoni pág 139.
Es aconsejable, por otra parte, que la redacción de los reglamentos internos sea efectuada con seriedad y conocimiento sobre el tema, pues éstos deben contemplar aspectos de procedimiento que confieran transparencia y formalidad a la actuación del órgano a cargo de las sanciones y, que el derecho de defensa del imputado por las faltas se encuentre debidamente asegurado.

También es preciso prever la posibilidad de recurrir las sanciones, así como una racional y adecuada graduación de ellas.
Conclusión: Para que puedan ser aplicadas las sanciones en los consorcios debería preverse lo siguiente:
  • Los reglamentos deben contener estipulaciones mediante las cuales los propietarios se someten a la posibilidad de ser juzgados y de aplicación de sanciones.
  • Consentimiento unánime al respecto.
  • Estipular cuál es el órgano que va a juzgar, normas de procedimiento y sanciones a aplicar por cada transgresión.
  • Respetar el derecho del debido proceso.
  • Opinión en contra del poder sancionador de los consorcios.
Opinión de la Dra. Elena Highton
“El régimen disciplinario de la asociaciones no puede ser ampliado cuando el country club esté afectado a la Ley 13.512, en que rige su art. 15 que dispone la necesidad de actuación judicial desde un primer momento. No se da en este sistema, la justicia privada interna de las asociaciones“ Nuevas formas de dominio Editorial Ad Hoc pág 95.
Tal como ya lo manifestara precedentemente, la Dra Highton considera que la ley tiene su ámbito para poder sancionar las infracciones al reglamento y es el art. 15 de la Ley 13.512.
Al respecto la jurisprudencia sostiene que: “es equitativo y razonable reducir al mínimo la multa prevista en el art. 15 de la Ley 13.512, cuando no ha existido un ocultamiento malicioso de la transgresión al reglamento de copropiedad.
Referencias normativas: Ley 13.512 art.15.
Fallos: Cámara Nac. de Aapelaciones en lo Especial Civil y Comercial, Capital Federal – sala 05 (pascual–giardulli–polak) / Consorcio Roosvelt 2506/40 c/ Olmos Orlando s/ propiedad horizontal
Sentencia, 0000036716 del 16 de noviembre de 1987.

Fuente consultada: http://ips.com.ar

Quite de horas extras. Atribución del empleador

¿Existe la posibilidad de reclamo por despido por parte del encargado en el caso de que se le quiten o reduzcan las horas extras?
Quite de horas extras. Atribución del empleador
En los tiempos que corren, donde en los consorcios cada peso que se puede ahorrar redunda en beneficio de poder realizar obras en el mismo o bajar las expensas, el tema de las horas extras que se abonan a los encargados no es un tema menor.
A la hora de tener que contestar si el quite de las horas extras es o no una variación en las condiciones laborables (ejercicio del ius variandi) los asesores dudan en responder si el encargado se creerá con derecho a reclamar la indemnización por su quite o se entenderá que es un derecho del empleador de hacerlas trabajar o no y por ende quitarlas cuando lo considere necesario.
Ello es así, por la disparidad de fallos jurisprudenciales, que las consideran en algunos casos parte del sueldo (derecho adquirido) y en otros casos no.
Si bien la jurisprudencia es contradictoria, ya que hay fallos que sostienen que las horas extras tienen carácter remuneratorio y otros que establecen que el otorgamiento de las mismas es una facultad del empleador, entiendo que si la reducción se efectúa para disminuir costos y el consorcio tiene problemas económicos para realizar tareas de mantenimiento que hacen a la seguridad de sus habitantes y no se contrata a otro trabajador para que las efectúe, se le debe remitir una carta documento fundando el quite.
Ya he tenido varias consultas de este tipo con resultados positivos, el empleado no ha efectuado ningún reclamo.
El riesgo es que el trabajador haga un reclamo ante el SECLO por la reinstalación de las horas extras.
En ese caso, o bien se arriba a un acuerdo otorgándoselas o reduciéndolas parcialmente, o se acuerda una suma de dinero a fin de terminar el litigio, quedando constancia que a partir de la fecha del acuerdo el encargado no realizará más horas extras y manifestando que no tiene nada más que reclamar por dicho concepto.
Recordar que el acuerdo debe ser homologado ante Ministerio de Trabajo.
La otra alternativa es que se cierre la conciliación sin acuerdo y el empleado inicie una acción judicial con un resultado incierto aún cuando, desde mi punto de vista, las horas extras sean una atribución del empleador máxime en el caso de un consorcio que no es una empresa y que está en rojo.
En el caso concreto que se plantea, cuando se le envíe la carta documento al encargado se debe dejar asentado el día de la asamblea, la decisión unánime de los copropietarios dejando Ud. constancia en el Libro de Actas que ha asesorado a los copropietarios para que tomen una decisión conociendo el riesgo que la situación conlleva.
En el caso de un encargado de edificio en P.H. resuelven que la supresión de horas extra no significa un ejercicio abusivo del “ius variandi”.

Jornada de trabajo. Encargado de casas de renta y propiedad horizontal. Supresión de horas extras.
La Sala VII de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo confirmó la sentencia dictada en Primera Instancia en cuanto desestimó las pretensiones principales del trabajador, consistentes en el restablecimiento de las condiciones laborales pactadas, con restitución de las horas extras y el pago de las mismas.

El Consorcio de Propietarios demandado no ha incurrido en un ejercicio “abusivo” del ius variandi ante la quita de las horas extras. La situación, no menoscaba el contenido esencial del contrato de trabajo, conforme el Art. 66 de la LCT.

La dación de trabajo en tiempo suplementario (horas extras) depende de las necesidades y los recursos del empleador. El otorgamiento de horas extras es discrecional ante la sobrecarga de tareas.

Se trata de los autos caratulados:”M, N. c/ Consorcio de Propietarios del Edificio ....s/ diferencia de salarios” – CNTRAB – SALA VII – 28/02/2014. Publicado por elDial.com– A864C el 14/04/2014.

La Sala VII de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo, integrada por los Jueces Dres. Estela Milagros Ferreirós y Néstor Miguel Rodríguez Brunengo, resolvió:
1) Confirmar el fallo en todo cuanto ha sido materia de agravios.
2) Declarar las costas en ambas instancias en el orden causado (Art. 68 segundo párrafo, CPCCN) pues, en atención a las particulares circunstancias del caso, el actor pudo considerarse con derecho a litigar como lo hizo.

La Sentencia de Primera Instancia que fuera confirmada por la Excma.Cámara.
En la sentencia de Primera Instancia, tras el análisis de los elementos de juicio aportados a la causa, la “a quo” decidió en sentido desfavorable a las principales pretensiones del trabajador, quién había reclamado el restablecimiento de las condiciones laborales pactadas, con restitución de las “horas extras” y el pago de las mismas.

El caso planteado
El Encargado del Edificio en Propiedad Horizontal entabla la demanda contra el Consorcio de Propietarios del Edificio de la Calle … para quien dice desempeñarse en relación de dependencia en las condiciones y las características que explica.
Señala que ingresó a trabajar el 1/5/96, desempeñándose como Encargado de Edificio, categoría profesional “Encargado Permanente con vivienda 2da. cat.”
Afirma que desde el inicio de su actividad y hasta marzo/2012, su horario de trabajo fue de lunes a domingo de 6 a 12 hs. y de 17 a 21 hs. incluidos los feriados. Mas su empleador sin notificación previa le informó que “…no laborará más las horas extras que venía cumpliendo”.
Reclama, entonces, el restablecimiento de las condiciones laborales pactadas, con “restitución de las horas extras”.
Fundamentos de la sentencia de Cámara que confirma la dictada en la anterior instancia.
La Sra. Juez de Cámara preopinante, Dra. Estela M. Ferreirós –a cuyo voto adhiere oportunamente el Sr. Juez de Cámara, Dr. N. Rodríguez Brunengo –manifestó que “al igual que la Sra Juez de grado, entiendo que la supresión de horas extras no hacen al contenido esencial del contrato, de acuerdo con lo previsto en el art. 66 LCT, en tanto la dación de trabajo en tiempo suplementario, depende de que exista una sobrecarga de trabajo, que motive la decisión del empleador de ofrecer la posibilidad de prestar servicios en exceso de la jornada laboral.”
Continuando con la argumentación, la Sra. Juez de Cámara destacó que “la dación de tareas en exceso de la jornada laboral resulta discrecional de acuerdo con las necesidades y los recursos del empleador.”
“Cabe recordar, que el trabajador no está obligado a aceptar dicha oferta, salvo casos de excepción.” (conf. art. 203 L.C.T.)

Finalmente, la Dra Ferreirós puntualizó que “la demandada no incurrió en un ejercicio abusivo del “ius variandi” ante la quita de las horas extras siendo que, en definitiva, con dicha medida adecuó su conducta a los límites horarios previstos en la legislación” tras lo cual añadió que”en relación a ello, considero oportuno indicar que la empleadora ofreció al trabajador la reducción y no la supresión de las horas extraordinarias y éste no lo aceptó, cuestión que demuestra la buena voluntad del empleador más allá de lo estrictamente legal.”

Ius variandi. Alteración de las condiciones de trabajo. Trabajador que reclama el establecimiento de una jornada semanal de 68 hs. sin descanso semanal. Improcedencia.
La medida patronal de suprimir el trabajo extraordinario prestado en días destinados al descanso no implica una modificación unilateral del contrato de trabajo, en tanto la empleadora se ha limitado a cumplir con el mandato legal y dejar de violar las reglas sobre tiempo máximo de trabajo semanal. En el mismo orden de ideas, la supresión de horas extras no concierne al contenido esencial del contrato que se proyecta en lo previsto en el art.66 L.C.T., dado que la dación de trabajo en tiempo suplementario depende de las necesidades y requerimientos de
la empresa, y no existe un derecho adquirido del trabajador a realizar tareas extraordinarias ni la obligación de llevarlas a cabo –arts. 203 y s.s. de la ley citada–.Un tribunal de justicia no puede condenar al empleador no sólo a traspasar los límites de la jornada legal, sino también privar al trabajador del descanso semanal, en abierta violación a normas nacionales (art. 3, inc c de la ley 12.981 y art. 204LCT) e internacionales (art. 7, inc. d del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales). CNAT Sala IV.

A continuación un fallo muy reciente en donde no consideran las horas extras como elemento esencial del contrato de trabajo.
Considero que este fallo es importante para todos aquellos consorcios que decidan empezar a reducir las horas extras de los encargados para poder reducir las expensas mensuales.
Define muy bien el carácter que éstas tienen, por cuanto determina que las horas en exceso no son parte integrante del contrato laboral, ni aunque se hayan hecho en forma habitual, ni integran el sueldo, ni empleador está obligado a asignarlas.


Jornada laboral. Horas extras. Cumplimiento habitual de tareas en exceso del horario establecido en el contrato de trabajo, que no puede considerarse como un derecho adquirido a favor del dependiente. Supresión de las horas extras que no constituye una rebaja salarial. Falta de configuración de un ejercicio abusivo del “ius variandi”. Rechazo de la demanda.
SD 87699 – Causa 9.733/10 – “Cortez Fortunato Calixto c/ Consorcio de Propietarios del Edificio Av. Las Heras 3832/36 s/ diferencias de salarios” – CNTRAB – SALA I – 15/05/2012.
“La prestación de servicios durante horario extraordinario no puede ser considerada como uno de los elementos esenciales de la relación laboral, ni siquiera cuando la realización de las mismas hubiere adquirido el carácter de habitual, razón por la cual, el cumplimiento de tareas en exceso del horario establecido por vía contractual, no puede nunca considerarse como un derecho adquirido a favor del trabajador/a dependiente. En efecto, aún siendo habituales, las horas extras remuneran el trabajo prestado más allá de los límites que rigen la jornada de trabajo y no la jornada normal de labor, por ello nadie tiene un derecho adquirido al otorgamiento de horas extras porque, como contrapartida del carácter facultativo de su realización por parte del dependiente, no resulta obligatorio para el empleador asignarlas o mantenerlas en forma invariable si así no lo requiere.”
“Tampoco puede sostenerse válidamente que la retribución por las horas trabajadas en exceso de la jornada legal integren el salario convenido por las partes al momento de contratar, por cuanto la fijación del mismo se estipula en función de la duración de la jornada normal, de manera que la supresión de las horas extras no puede constituir rebaja salarial alguna (ver también Sala X, en autos “Manoni Eduardo A. c/Consorcio de Propietarios Edificio Galileo 2457/59”, sentencia definitiva del 18 de octubre de 2002 y Sala III, en autos “Rodríguez Delgado, Elbio Alcides c/Consorcio de Propietarios del Edificio Rodríguez Peña 1409 s/despido”, Sentencia Definitiva nro. 85.413 del 13 de noviembre de 2003).”
“…no le resultaba obligatorio a la empleadora asignar al actor trabajo en horas extras, no pudiendo considerarse ello un ejercicio abusivo del ius variandi, como pretende el reclamante. Tal solución me lleva a propiciar el rechazo de la demanda en su totalidad. En tales condiciones, la queja articulada por la parte actora deviene abstracta.”


La opinión del Dr. Segura del libro “Régimen legal del trabajo en edificios” ©, de Alejandro A. Segura, Ed. Lexis Nexis.
Desde el punto de vista del encargado:
¿Qué es lo que debo saber si presto horas extras?
Para comprender este tema debemos partir de lo establecido como doctrina obligatoria por el Fallo Plenario Nº 226 de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo en la causa “D´Aloi, Salvador c. Selsa S.A.” “El trabajo realizado fuera de la jornada convenida por las partes sin exceder el máximo legal, debe pagarse sin el recargo previsto en el art. 201 del R.C.T.”. Este último artículo establece el recargo del 50% calculado sobre el salario habitual, si se tratare de días comunes, y del 100% en días sábado después de las 13 horas, domingos y feriados.
Para esa decisión de aplicación obligatoria de la Cámara del Trabajo, por más que los trabajadores hubieran convenido con sus empleadores una jornada de siete horas diarias, por ejemplo o, lo que es peor, una jornada reducida por convenio colectivo como la del encargado no permanente o ayudante media jornada, sólo se abonarán con recargo las que se laboren en exceso a las 48 horas semanales.
Por ello, se ha decidido que el trabajador edificios que sólo presta servicios los días sábados por la tarde y domingos, como el suplente no tiene derecho a los recargos de ley, aun cuando en la práctica, muchas administraciones sí liquidan las horas extras en tal supuesto.
1. Obligación de prestar servicios en horas suplementarias (extraordinarias).
Por lo que se analizará en el punto siguiente, somos de la opinión que rige la total libertad de ambas partes en el otorgamiento –por parte del empleador– y la aceptación –de lado del trabajador– de horas extras.
La prestación de tareas más allá de la jornada legal no puede, en principio, ser impuesta por la patronal y, en consecuencia, su no cumplimiento no puede ser causal de despido indirecto por más que, en forma normal y habitual, el trabajador laborase horas extras.
El criterio de la voluntariedad de las horas extras es lógica consecuencia de la inexistencia de obligación de darlas y cumplirlas.
Este principio encuentra un límite. El trabajador no estará obligado a prestar servicios en horas suplementarias, salvo casos de peligro o accidente ocurrido o inminente fuerza mayor, o por exigencias excepcionales de la economía nacional o de la empresa, juzgando su comportamiento en base al criterio de colaboración en el logro de los fines de la misma (art. 203, LCT).
2. ¿El otorgamiento de horas extraordinarias, genera un derecho adquirido?
La LCT fue dictada en tiempos de pleno empleo y salarios que alcanzaban. Poco tiempo después, y a partir de 1976, se produjo una brutal transferencia de excedentes económicos de los trabajadores a los empleadores por dos vías: a) La disminución del salario real y b) El aumento del tiempo de trabajo subvaluado.
El pleno empleo y la prosperidad económica anterior al “rodrigazo”, determinaba una serie de normas que desalentaba la movilidad en el empleo, a través de la generación de derechos fundados en la antigüedad, tales como la indemnización por despido, la eventual duplicación del preaviso, las licencias ordinarias, el cómputo del tiempo de licencia por enfermedad, el derecho a la excedencia, el orden de prelación de despidos por causas económicas, etc.
También, pleno empleo y salarios remuneradores, determinaban que la LCT impidiera trabajar las propias vacaciones o cambiar por dinero los francos compensatorios.
El Legislador de 1974 pretendía que el trabajador ejerciera su derecho a los descansos porque consideraba que todo el sistema socio–laboral consagraba la existencia de un salario idóneo para que “...le asegure alimentación adecuada, vivienda digna, educación, vestuario, asistencia sanitaria, transporte y esparcimientos, vacaciones y previsión” (art. 116, LCT).
Lamentablemente, tal situación ideal se desvaneció a partir de 1975. De este modo, para complementar sus alicaídos salarios, los trabajadores comenzaron a trabajar horas extraordinarias. Su quite importa una rebaja salarial encubierta.
El criterio generalizado responde al carácter voluntario del trabajo extraordinario. Siendo facultativo para el trabajador desempeñar tareas en horas extraordinarias, no resulta tampoco obligatorio para el empleador otorgarlas.
Sin embargo, dos cosas habría que determinar, una vez establecido el carácter “no circunstancial” de las horas extras cumplidas, para evaluar algún “derecho” para el trabajador debería presentarse alguna de estas dos hipótesis:
Que el quite de horas extras fuera discriminatorio; esto es, que solamente se dirija al trabajador y no al resto de sus compañeros;
Que se haya ejercido en abuso de derecho (art. 1071, Cód. Civil).
En ambos casos, podría llegarse a pedir la nulidad de la medida, obligándose al empleador a retrotraer la situación o generándose a favor del trabajador alguna forma de compensación.
Algo está claro y más allá de esta última posibilidad: El trabajador no puede considerarse despedido si el consorcio le suprimió las horas extras ya que, no constituye injuria laboral.
En cuanto a si es un derecho adquirido o no, es un debate que la jurisprudencia resolvió, en una gran variedad de fallos, pero a modo de síntesis, vamos a citar el de la Sala III de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo en los autos “Ibáñez, Carlos Hugo c/ Consorcio de Propietarios de la calle Mendoza 1846/58 s/despido” (fuente Diario Judicial, edición 1537) en el cual se decidió que “la prestación de servicios durante horario extraordinario, no puede ser considerada como uno de los elementos esenciales de la relación laboral, ni siquiera cuando la realización de las mismas hubiere adquirido el carácter de habitual, razón por la cual, el cumplimiento de tareas en exceso del horario establecido por vía contractual, no puede nunca considerarse como un derecho adquirido a favor del trabajador dependiente”.


Las horas extras de los encargados de edificios de Propiedad Horizontal
Tiempo atrás, la Sala III de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo volvió sobre el tema en los autos “Ibáñez, Carlos Hugo c/ Consorcio de Propietarios de la calle Mendoza 1846/58 s/despido” (fuente Diario Judicial, edición 1537) y decidió que “la prestación de servicios durante horario extraordinario, no puede ser considerada como uno de los elementos esenciales de la relación laboral, ni siquiera cuando la realización de las mismas hubiere adquirido el carácter de habitual, razón por la cual, el cumplimiento de tareas en exceso del horario establecido por vía contractual, no puede nunca considerarse como un derecho adquirido a favor del trabajador dependiente”.
El Consorcio se agraviaba porque el juez de primera instancia entendió que el actor se encontró asistido de derecho al resolver el contrato de trabajo ante la modificación decidida por su empleador en cuanto a la reducción de la jornada y consecuente supresión de las horas extraordinarias realizadas. Sostuvo que el trabajador no está obligado a prestar tareas en horas suplementarias y que el empleador dentro de las facultades del art. 66 LCT (el conocido como ‘ius variandi’) podía válidamente introducir tal tipo de modificación.
El Tribunal destacó que “no puede sostenerse válidamente que la retribución por las horas trabajadas en exceso de la jornada legal integren el salario convenido por las partes al momento de contratar por cuanto la fijación del mismo se estipula en función de la duración de la jornada normal”, de manera que interpretó que la supresión de las horas extras no puede constituir una rebaja salarial y, por tanto, no configura una injuria que habilite a la disolución indirecta del vínculo en los términos del art. 242 LCT. (en sentido análogo, S.D. 85.413 del 13/11/03 en autos “Rodríguez Delgado, Elbio Alcides c/ Consorcio de Propietarios del Edificio Rodiguez Peña 1409 s/ despido” del registro de esta Sala, en igual sentido Sala X, 18/10/2002, “Manoni, Eduardo A. c/ Cons. Prop. Ed. Galileo 2457/9”).
Además, aclaró que el trabajador no tiene derecho a queja alguna si le son suprimidas o reducidas las horas extras que fueron cumplidas, respondiendo a necesidades circunstanciales del Consorcio, aun cuando se hayan efectuado durante un lapso prolongado, en tanto “no se trata de una modificación contractual, sino de una circunstancia aleatoria dentro del contrato en desarrollo”.
Concluyeron, entonces, en que debía ser revocada la sentencia de primera instancia y, por ende, rechazar la demanda incoada por el encargado contra el Consorcio. Por su parte, uno de los jueces dejó a salvo su opinión acerca de que la solución del caso podría haber sido distinta si la reducción de las horas extraordinarias habituales hubiese correspondido a una actitud discriminatoria o persecutoria. Sin embargo, ello no fue lo acontecido en esta causa, ya que ni siquiera se invocó.
Con lo resuelto los comuneros más tranquilos y sus derechos debidamente protegidos.


UNICO CASO ENCONTRADO EN JURISPRUDENCIA POR MEDIO DEL CUAL SE ORDENO INDEMNZIAR A UN ENCARGADO QUE SE CONSIDERO DESPEDIDO PORQUE LE REDUJERON LAS HORAS EXTRAS


GREMIALES: Las horas extras no se tocan
La Cámara Laboral condenó al consorcio de un edificio a indemnizar al encargado que se consideró despedido por que le redujeron las horas extras que constituían una jornada entera de trabajo. Los jueces entendieron que ello había implicado un ejercicio abusivo del ius variandi ya que para el empleado, esas horas formaban parte de su sueldo habitual.
Lo determinaron los jueces Néstor Rodríguez Brunengo y Juan Andrés Ruiz Díaz, integrantes de la Sala VII del fuero laboral, en autos caratulados “Loinas, Ceferino Horacio c/ Consorcio de Propietarios del Edificio Anchorena 1153 s/Despido”, que arribaron a esta instancia a raíz de la apelación incoada por la actora contra la sentencia de grado que rechazó su reclamo tendiente al cobro de la indemnización por despido.
Ante ello, los jueces señalaron que el actor ingresó el 4 de Septiembre de 1998 a trabajar para el consorcio demandado como encargado permanente con vivienda, percibiendo como mejor remuneración la suma de $ 730 correspondiente al mes de septiembre de 2001 que fue el último año laboral trabajado por el actor ya que el día 4 de abril de 2002 –luego del intercambio telegráfico suscitado– se colocó en situación de despido indirecto alegando como causal de injuria la quita de 10 horas extraordinarias trabajadas los días sábados y domingos, en virtud de que ello le ocasionaba una seria reducción de su remuneración.
Advirtieron que la jornada laboral del trabajador era de lunes a viernes de 7 a 12 y de 17 a 20 hs. y los sábados era de 8 a 12, con 12 hs. extraordinarias habituales al 100% el fin de semana, motivado ello por la necesidad del mantenimiento de los servicios centrales de agua caliente y calefacción por medio de una caldera y que le requería permanecer en su puesto de labor todo el fin de semana. Así también, se destacó que en el mes de noviembre de 1999 se desafectó parcialmente la caldera y se colocaron termotanques eléctricos en las unidades del edificio, situación que, no obstante, no trajo aparejado la quita de la jornada extraordinaria que cumplía el actor.
Sin embargo, hacia el mes de octubre de 2001 se produjo un cambio en la administración del consorcio, notificándole al actor una modificación de la jornada extraordinaria, la que se le redujo a una hora extra el sábado y otra el día domingo, de 20 a 21 horas, suprimiéndosele por lo tanto 10 horas extraordinarias de labor.
Ante dicha situación los jueces llegaron a formar su convicción acerca de que Loinas desde el inicio de su contrato de trabajo trabajaba una jornada extraordinaria los fines de semana de manera habitual e ininterrumpida, no esporádica, ello hasta la unilateral decisión del consorcio demandado en reducirle dicha jornada extraordinaria lo que motivó que su remuneración se vea menguada en más del treinta por ciento.
En consecuencia, consideraron que esta circunstancia “originaba un significativo menoscabo patrimonial para el actor, teniendo en consideración la incidencia que los servicios extraordinarios que se le exigieron desde el inicio de su contratación tenían en su remuneración, circunstancia que sin duda vulneraba el principio de intangibilidad del salario percibido por el trabajador, en tanto su nivel de ingreso se veía seriamente disminuido”.
A mayor abundamiento destacaron que “...si la cantidad de horas extras abonadas en el año anterior al cese es mayoritaria, integran el salario normal y habitual, es decir que si se demuestra en juicio que las horas extras se realizaban y abonaban en forma mensual, normal y habitual, deben computarse a los fines de la indemnización del art. 245 LCT”. Por lo cual, entendieron que en el caso, el actor estuvo acertado al considerarse injuriado y despedido, y condenaron al consorcio a indemnizarlo en la suma total de $ 11.144,40, además, de la obligación de entregarle los certificados de trabajo que prevé el art. 80 de la LCT.


Tal como manifestara precedentemente es un tema que no encuentra una única solución.
Mi consejo es que el consorcio en asamblea evalúe las distintas variantes, y de decidir el quite de las horas extras, se las vaya descontando de una manera gradual, teniendo en miras la salud del trabajador, en cuanto a no laborar más allá de lo que la ley le permite, es decir, que tenga los descansos correspondientes, y la situación económica del edificio, y que en su reemplazo no se tome otro trabajador, todo por resolución asamblearia, y esperar su reacción, tener en cuenta que está próximo a su jubilación, y el consorcio se pondría en un riesgo innecesario.

Fuente: http://www.ips.com.ar

Las Mascotas: molestia en los consorcios

En la Ley 13.512 no se establece ninguna limitación acerca de la tenencia de animales domésticos.
Las mascotas: molestia en los consorcios
El tema de los perros en los consorcios además de englobar un conflicto jurídico tiene un costado afectivo que es difícil de abordar a la hora de tomar decisiones al respecto.
En la Ley 13.512 no se establece ninguna limitación acerca de la tenencia de animales domésticos por lo que deja abierta la posibilidad para que cada consorcio de copropietarios, conforme lo decidan, establezca en el Reglamento de Copropiedad (o en uno interno) acerca de la prohibición o permiso para la tenencia de animales domésticos.
En el caso en análisis existe prohibición de tener perros establecida en el Reglamento de Copropiedad, en atención a ello, sabiendo que muchos lo transgreden, ¿existiría alguna posibilidad de oponerse a la permanencia de algún animal en el consorcio?
Entiendo que sí. El consorcio debería probar que el animal provoca, molestias a los vecinos, éstos deben quejarse en forma fehaciente a través de notas o cartas documento a los fines que el administrador pueda intervenir e intimar al propietario para que se encuadre a las normas de convivencia.
De probarse estos extremos abrirían la posibilidad del retiro del animal ya que la jurisprudencia ha entendido que nos encontraríamos en las prohibiciones del Art. 6. Inc. b de la Ley 13.512. “...La conducta de un animal generadora de molestias de envergadura, (olores nauseabundos, orines en la cabina del ascensor, aullidos y ladridos en distintos horarios, mordeduras a copropietarios o visitantes del edificio, raspaduras en las puertas de distintas unidades funcionales) al perturbar el sosiego de los ocupantes de los otros departamentos, constituye una violación a la normativa del Art. 6. Inc. b) de la Ley 13.512, que justifica la expulsión del animal de que se trate. Consorcio Avenida Santa Fe 25642/44 c/L.J.C.S/acciones del Art. 15 de la Ley 13.512 13/3/98)”.
Indudablemente esta jurisprudencia se basa en la transgresión a lo normado por el Art. 6 Inc. b) de la Ley 13.512: “Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos...b) perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos”.
La jurisprudencia opina acerca de la Infracción al Art. 6º de la Ley 13.512. Tenencia de animales.
“1. La determinación del grado en que las actividades prohibidas en el art. 6º de la ley de propiedad horizontal puedan resultar perjudiciales o molestas a los habitantes de los pisos o departamentos afectados, es una cuestión de hecho que queda librada, en cada caso, a la apreciación judicial, la que debe efectuarse sobre la base de un criterio objetivo, que no puede verse afectado por la sensibilidad de las personas, puesto que lo que debe establecerse es si las molestias que se ocasionan repercuten sobre los vecinos en una medida superior a la normalmente tolerable.
2. La conducta de un animal generadora de molestias de envergadura (olores nauseabundos, orines en la cabina del ascensor, aullidos y ladridos en distintos horarios, mordeduras a copropietarios o visitantes del edificio, raspaduras en las puertas de distintas unidades funcionales, etc.), al perturbar el sosiego de los ocupantes de los otros departamentos, constituye una violación a la normativa del art. 6º, inc. b) de la ley 13.512, que justifica la expulsión del animal de que se trate. CONSORCIO AV. SANTA FE 2642/44 c/ LAGOMARSINO, Juan Carlos s/ ACCIONES DEL ART. 15 DE LA LEY 13.512 98/03/13 C. E133439 Civil – Sala E”
Tal como lo expresara precedentemente este tema es muy delicado pues se mezcla con los sentimientos que tienen los seres humanos con las mascotas por lo cual se torna complicado lograr una sentencia que ordene el retiro del animal, es que “en el caso de un perro” para defender la posición de no acceder al retiro por parte de su propietario éste podría argumentar que el animal es integrante de su familia en el aspecto psicoafectivo, e incuestionablemente concurre con los demás miembros de ella a conformar un grupo primario de seres ligados por lazos emocionales íntimos y que tienen entre sí contacto directo y espontáneo.
Opuestamente a lo anterior, otro fallo dice “Los únicos perros que deben aceptarse en las ciudades son los auxiliares del cuerpo de policía o los que utilizan los no videntes”.
Al respecto el Dr. Alberto Aníbal Gabás (“Manual Teórico–Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada”) en uno de los párrafos que dedica al tema dice: “... la conducta de dichos animales será factor decisivo desde el punto de vista legal para la posibilidad de su tenencia, a falta de otra norma expresa que lo prohíba”. Transcribo un fallo interesante: “Corresponde ordenar al copropietario el retiro del perro del departamento si el reglamento prohíbe la tenencia de animales. En este caso no es necesario probar que el animal causa molestias. Para prohibir la tenencia de animales que causen molestias no es necesario que el reglamento contenga prohibición alguna, basta lo dispuesto en el Art. 6º de la ley [CNCiv. Sala A, 31/5/72, DE, 49–232].
“Corresponde condenar a la copropietaria a retirar los gatos que tiene en su departamento si se encuentra más que suficientemente probado que provocan molestias que encuadran en lo previsto en el Art. 6º, Inc. b) de la Ley 13.512. Si los gatos que tiene en su departamento la copropietaria provocan molestias que encuadran en lo previsto en el Art. 6º, Inc. b) de la Ley 13.512, corresponde ordenar su retiro de la unidad, a cuyo efecto, de ser necesario, se habrá de ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública (Art. 15 de la misma ley)”. (CNac.Civ. Sala A, 18/11/69, ED, 42–282).
“Es procedente la exclusión del edificio de un perro que incomoda a otros copropietarios con sus ladridos y malos olores, cuando el reglamento de copropiedad y administración prohíbe expresamente la existencia de animales que puedan ocasionar molestias (CNCiv, Sala D, 16/12/76, «Consorcio de Propietarios Vidal 1949 c. Bichara, Juan C., y otra», «Rep. La Ley», XXXVIII, J–Z, 1526, sum. 27).”
Habiendo analizado la doctrina y la jurisprudencia , los pasos a seguir en estos casos , sería menester reiterar la intimación para su encuadramiento al Art. 6 Inc. b) de la Ley 13.512 , caso contrario iniciar la mediación prejudicial y de no obtenerse el resultado esperado, iniciar las acciones judiciales correspondientes, por infracción al art. 6to. inc. b) de la ley 13.512, previa decisión asamblearia.

Fuente consultada: http://www.ips.com.ar