Puede un Inquilino participar en las Asambleas de Co-propietarios?

La Asamblea es el órgano decisorio de los Edificios, donde los co-propietarios se reúnen para tratar los temas inherentes a la vida consorcial, según lo establece la Ley 13.512 - Ley de Propiedad Horizontal.

Ahora bien, en la actualidad es cada vez mas común que los contratos de locacion incluyen una clausula en donde se obliga a los inquilinos a tomar a su cargo el pago mensual de expensas. El art. 8 de la mencionada ley se refiere a las expensas de la siguiente manera: … “los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta…”.

Entonces, si el co-propietario transfiere al inquilino una obligación propia, también es correcto que posibilite a los inquilinos a participar en las Asambleas e intervenir en sus deliberaciones, siempre y cuando el propietario de la unidad funcional no se encuentre presente y, además, cuente con un acta de autorización o un poder formal que lo faculte para tomar las decisiones comunes al consorcio en el nombre de su propietario.

• Por Acta de Autorización: menos formal que el poder. Le permite al inquilino representar al propietario en una asamblea determinada.

• Mediante Escritura Pública: el propietario otorga poder especial de administración al inquilino. Puede hacerse para una sola asamblea o por el plazo de duración del contrato de alquiler.

Responsabilidad ante el Robo en Departamentos

El consorcio, como tal, tiene un deber genérico de vigilancia sobre los accesos comunes, la obligación de mantener en buen estado de funcionamiento las cerraduras, los portones y las áreas de entrada y de circulación pero los edificios no funcionan como podría hacerlo un establecimiento hotelero en el cual el registro de los huéspedes, las restricciones a los visitantes de aquellos, el número limitado y conocido de personas residentes, el tiempo acotado de su permanencia en el lugar, el número de bultos que componen sus pertenencias, etc., posibilitan un nivel de control totalmente diferente.

En esos establecimientos todas esas prestaciones forman parte de sus servicios, los que son facturados a sus clientes con el consiguiente lucro que ello importa. Por esa razón el artículo 1118 del Código Civil responsabiliza a los dueños de los hoteles por los daños o por la desaparición de los efectos de quienes habiten en ellos, aunque probaren que les ha sido imposible impedir el daño.

No se dan esas circunstancias en los edificios divididos en propiedad horizontal y, es por todo ello que, en principio, el consorcio no es responsable de los robos o hurtos que terceros ajenos pudieran realizar en el interior de los departamentos.

Naturalmente que, si por falta de mantenimiento, las puertas no cierran adecuadamente, los sistemas de vigilancia implementados se encuentran inactivos, etc., estas circunstancias podrían a llegar a ser merituadas como elementos concausales que pueden considerarse que han contribuido con el acaecimiento de algún suceso delictivo.

Ha dicho la Jurisprudencia:
“Al no haber quedado demostrada la forma en que los malvivientes ingresaron al edificio ni que la puerta de entrada hubiese estado abierta, resulta inadmisible condenar al consorcio a resarcir el daño sufrido por un copropietario como consecuencia del robo perpetrado en su domicilio, ya que ello signficaría imponerle a aquél una obligación de garantía que la ley no autoriza ni ha sido estatuida por la asamblea de consorcistas.-” (CNCiv., Sala B, 29/10/97, El Derecho, 176-489).

Fuente: Dr. Bartolome Angel ORFILA

Escaleras de Emergencia - Su importancia

Los edificios públicos o de particulares deberían contar con una escalera de emergencia para poder evacuarlo en caso de incendio o cualquier otro tipo de accidente que ocurra. Como las escaleras son las encargadas de organizar la distribución de todos los niveles en un edificio construido en vertical, las mismas deben cumplir con una serie de requisitos y reglamentaciones. 

En el caso de que el edificio se diseñe con escaleras de evacuación (tanto internas como externas), sus medidas deben ser tales que permitan una correcta evacuación en función de una población determinada que habite el mismo. Si las escaleras de evacuación son internas, deben estar en un recinto a parte de lo pasillos.

Si la escalera de emergencia es externa lo primero a tener en cuenta es que los anclajes a la estructura deben estar perfectamente diseñados y cumplir con las normas de seguridad.

Las barandas de las mismas tendrán una altura no menor a 90cm medidos desde el escalón. El ancho de la escalera depende del número de habitantes del edificio, si es menor a 50 el ancho deberá tener un mínimo de 90cm, y si el número de habitantes es mayor la medida deberá ser de 120cm. La huella mínima que poseerá una escalera de emergencia debe ser de 28cm y la contrahuella máxima debe ser de 18cm. Todo esto estará controlado por un inspector de higiene y seguridad.

Siempre que se diseñe un edificio con escalera de evacuación, a la hora de colocar la misma en los planos se deberá contemplar que las personas puedan acceder a la misma de forma rápida y segura.

Estas deberán terminar su recorrido en la vereda a nivel del suelo y deberán tener una salida al exterior en algún momento. Los materiales para su construcción no deben ser combustibles y deberán tener una retardación del fuego de al menos una hora. Además cada piso debe contar con una salida a la escalera de emergencia.

Otro aspecto importante de las vías de evacuación son las puertas de acceso a las escaleras, las mismas se deben abrir en la dirección normal de salida y las cerraduras deben permitir que estas se abran fácilmente desde adentro. Tanto en las escaleras de emergencia internas como externas, las huellas y contrahuellas como los pisos de descanso deben ser sólidos y contar con material antideslizante a fin de evitar resbalones. Si la escalera es exterior se permite que el último tramo sea plegable para evitar que se suba alguien por ella. Solamente se despliega cuando alguien que desciende se sube a la escalera.

Ing. en Seg. e Higiene 
Martin M. Apesteguia

Responsabilidad por la caida de objetos en Edificios

Los casos de caídas más frecuentes son los de las macetas ubicadas en los vanos de las ventanas, los de las carcazas de equipos de aire acondicionado deficientemente fijadas, o de objetos que caen accidentalmente al ser sacudidos o limpiados por sus dueños.

En todos esos casos, el principio general sería que quien debe ser responsabilizado es el causante del daño cuando pueda ser identificado. Pues el hecho estaría provocado por la culpa o la negligencia de una persona determinada.

Ahora bien, es indudable que la víctima del daño causado por un elemento caído de un edificio de propiedad horizontal dirigirá su reclamo contra el ente consorcio como tal, ante la imposibilidad de identificar al causante directo del perjuicio.

El consorcio de propietarios no puede predecir ni evitar la caída accidental de objetos muebles, ni tampoco que algún ocupante del edificio los arroje hacia el exterior con consecuencias dañosas para terceros pero sobre el pesa el  deber de  guardián del frente y de la fachada del edificio, en virtud del cual tiene la obligación de custodiar que de tales sectores no se deriven daños como serian la caída de los maceteros colgantes.  

Por lo tanto, el Administrador en representación del Consorcio tiene la facultad y la obligación de exigirle al propietario el retiro de tales elementos, pudiendo incluso recurrir para ello a una acción  judicial.

Ha dicho la jurisprudencia:

"Así como el consorcio tiene legitimación activa para demandar a alguno o algunos de los consorcistas cuando éstos realizan obras prohibidas por la ley, también debe ser sujeto pasivo de la acción cuando tales obras afectan a terceros vecinos; máxime si estuvo a su alcance impedir que las obras se ejecutaren o pudo demandar judicialmente su retiro por proceso sumarísimo (art. 15, Ley 13.512).-" (CNCiv., Sala H, 17/5/94, Jurisp. Cám. Civ., Isis, sum. 6020).-

O sea que la pasividad o la omisión por parte del Consorcio, a través del Administrador del Edificio, de llevar adelante una conducta activa tendiente a prevenir y evitar el probable daño, puede convertirlo en responsable de sus consecuencias indemnizatorias.

Fuente: Dr. Bartolomé Angel Orfila

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