A diario nos llegan consultas sobre co-propietarios que construyen pintan, refaccionan o incluso demuelen mas allá de los límites de sus departamentos. Lo hacen sin pedir la autorización del consorcio o, a veces, a pesar de la oposición del consorcio.
¿Puedo hacer una obra en mi departamento sin avisarle al consorcio?
Tanto el reglamento de copropiedad como la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, impiden al dueño del departamento edificar o hacer obras de refacción que puedan:
- perjudicar a los demás cohabitantes,
- alterar la estética del edificio o
- poner en peligro su estructura.
Esta norma rige para edificios, dúplex, PH y para toda vivienda sujeta a un reglamento de copropiedad.
Casos típicos
1. El quincho en la terraza: los propietarios del último piso suelen arrogarse el derecho de construir un quincho o un jardín de invierno, sin respetar la propiedad en común de la terraza. Conflictos similares aparecen con las edificaciones de una sola planta, conocidas como PH, compuestas de dos o tres casas vinculadas por un pasillo, cuando el dueño de la vivienda del medio construye una pieza en la terraza, que tapa la luz del sol al vecino del fondo, o el propietario del frente utiliza el jardín común a ambos como estacionamiento para su auto. Cualquiera de estas modificaciones está prohibida si no es autorizada por el consorcio.
2. Pintura del frente: el propietario podrá, por ejemplo, pintar el interior del departamento del color que más le guste, pero sólo dentro de los límites internos de la vivienda. No le será permitido, en cambio, utilizar ese color sobre la fachada del edificio, porque el frente se considera un bien común de los copropietarios.
3. Paredes internas: nadie puede impedir al propietario de un departamento demoler una pared interna para hacer una ampliación. Pero debe dar aviso al encargado del edificio y al consejo de administración para que juntos consulten los planos de obra con el arquitecto, y éste determine que la innovación no afecta ningún elemento vital que haga peligrar la estructura de la construcción.
4. Aire Acondicionado: los problemas por la instalación de equipos de aire acondicionado, se cuentan entre los más frecuentes. Porque los aparatos se ubican hacia patios interiores y caen las gotitas de líquido refrigerante al piso o porque se colocan con vista al frente del edificio, estropeando su aspecto estético.
¿Qué ocurre si hago la obra sin autorización del consorcio?
Cualquier tipo de modificación en un departamento, debe ser evaluada por el consorcio, que luego de la debida petición, dará su conformidad o se opondrá a la innovación. Para impedir la obra, basta con la negativa de uno solo de los copropietarios.
Si a pesar de la prohibición, el copropietario se obstina en su emprendimiento y sigue adelante, el consejo de administración puede exigirle la demolición de lo construido y el retorno a su estado original. También sus vecinos pueden denunciarlo ante la Municipalidad, por violación a la ley 13512 o iniciar un juicio en el fuero civil por daños y perjuicios.
¿Qué pasa si no es posible demoler lo construido?
El consorcio puede exigir una indemnización a la persona que lo construyó. El resarcimiento será proporcional al daño que le ocasione al consorcio y se distribuirá entre los demás copropietarios.
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