Escaleras de Emergencia - Su importancia

Los edificios públicos o de particulares deberían contar con una escalera de emergencia para poder evacuarlo en caso de incendio o cualquier otro tipo de accidente que ocurra. Como las escaleras son las encargadas de organizar la distribución de todos los niveles en un edificio construido en vertical, las mismas deben cumplir con una serie de requisitos y reglamentaciones. 

En el caso de que el edificio se diseñe con escaleras de evacuación (tanto internas como externas), sus medidas deben ser tales que permitan una correcta evacuación en función de una población determinada que habite el mismo. Si las escaleras de evacuación son internas, deben estar en un recinto a parte de lo pasillos.

Si la escalera de emergencia es externa lo primero a tener en cuenta es que los anclajes a la estructura deben estar perfectamente diseñados y cumplir con las normas de seguridad.

Las barandas de las mismas tendrán una altura no menor a 90cm medidos desde el escalón. El ancho de la escalera depende del número de habitantes del edificio, si es menor a 50 el ancho deberá tener un mínimo de 90cm, y si el número de habitantes es mayor la medida deberá ser de 120cm. La huella mínima que poseerá una escalera de emergencia debe ser de 28cm y la contrahuella máxima debe ser de 18cm. Todo esto estará controlado por un inspector de higiene y seguridad.

Siempre que se diseñe un edificio con escalera de evacuación, a la hora de colocar la misma en los planos se deberá contemplar que las personas puedan acceder a la misma de forma rápida y segura.

Estas deberán terminar su recorrido en la vereda a nivel del suelo y deberán tener una salida al exterior en algún momento. Los materiales para su construcción no deben ser combustibles y deberán tener una retardación del fuego de al menos una hora. Además cada piso debe contar con una salida a la escalera de emergencia.

Otro aspecto importante de las vías de evacuación son las puertas de acceso a las escaleras, las mismas se deben abrir en la dirección normal de salida y las cerraduras deben permitir que estas se abran fácilmente desde adentro. Tanto en las escaleras de emergencia internas como externas, las huellas y contrahuellas como los pisos de descanso deben ser sólidos y contar con material antideslizante a fin de evitar resbalones. Si la escalera es exterior se permite que el último tramo sea plegable para evitar que se suba alguien por ella. Solamente se despliega cuando alguien que desciende se sube a la escalera.

Ing. en Seg. e Higiene 
Martin M. Apesteguia

Responsabilidad por la caida de objetos en Edificios

Los casos de caídas más frecuentes son los de las macetas ubicadas en los vanos de las ventanas, los de las carcazas de equipos de aire acondicionado deficientemente fijadas, o de objetos que caen accidentalmente al ser sacudidos o limpiados por sus dueños.

En todos esos casos, el principio general sería que quien debe ser responsabilizado es el causante del daño cuando pueda ser identificado. Pues el hecho estaría provocado por la culpa o la negligencia de una persona determinada.

Ahora bien, es indudable que la víctima del daño causado por un elemento caído de un edificio de propiedad horizontal dirigirá su reclamo contra el ente consorcio como tal, ante la imposibilidad de identificar al causante directo del perjuicio.

El consorcio de propietarios no puede predecir ni evitar la caída accidental de objetos muebles, ni tampoco que algún ocupante del edificio los arroje hacia el exterior con consecuencias dañosas para terceros pero sobre el pesa el  deber de  guardián del frente y de la fachada del edificio, en virtud del cual tiene la obligación de custodiar que de tales sectores no se deriven daños como serian la caída de los maceteros colgantes.  

Por lo tanto, el Administrador en representación del Consorcio tiene la facultad y la obligación de exigirle al propietario el retiro de tales elementos, pudiendo incluso recurrir para ello a una acción  judicial.

Ha dicho la jurisprudencia:

"Así como el consorcio tiene legitimación activa para demandar a alguno o algunos de los consorcistas cuando éstos realizan obras prohibidas por la ley, también debe ser sujeto pasivo de la acción cuando tales obras afectan a terceros vecinos; máxime si estuvo a su alcance impedir que las obras se ejecutaren o pudo demandar judicialmente su retiro por proceso sumarísimo (art. 15, Ley 13.512).-" (CNCiv., Sala H, 17/5/94, Jurisp. Cám. Civ., Isis, sum. 6020).-

O sea que la pasividad o la omisión por parte del Consorcio, a través del Administrador del Edificio, de llevar adelante una conducta activa tendiente a prevenir y evitar el probable daño, puede convertirlo en responsable de sus consecuencias indemnizatorias.

Fuente: Dr. Bartolomé Angel Orfila

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Otro fallo en contra de los alquileres temporarios

El Consorcios de Propietarios de un Edificio en la ciudad de Buenos Aires, demando a un co-propietario que utilizaba su unidad con fines comerciales alquilándolo a turistas a través de Internet.

La Cámara falló en contra del demandado en base a lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal (L. 13.512) en su art. 6 establece que: “queda prohibido a cada propietario u ocupante de departamentos o pisos sujetos a su régimen el destinarlos a fines distintos de los previstos en el reglamento de co-propiedad”. Por su parte, el Reglamento especificaba: “todos los departamentos de la finca se destinan a casa-habitación de los propietarios y/o miembros de su familia, o a quienes los propietarios cedan, alquilen o transfieran sus derechos, quedando expresamente prohibido darles destino profesional, comercial o industrial, salvo las unidades que tengan otro destino.

Se ha interpretado que la “vivienda familiar” o “vivienda”, que indudablemente es a lo que alude la estipulación transcripta, se refiere a conceptos que apuntan al lugar donde se habita y se desarrolla la vida de un modo estable, e implican el domicilio o la residencia permanente de quien la ocupa, por lo que no es posible comprender en el concepto de vivienda la posada fugaz y sucesiva de diversos ocupantes pasajeros.

Fuente consultada: R. 546.010 “CONS. DE PROP. LIBERTAD 1031/33/35 C/ TERYAZOS, MICHAEL WILLIAM S/ ACCIONES DEL ART. 15 DE LA LEY 13.512"

Recibos de Expensas

En muchas oportunidades distintos consorcistas han manifestado preocupación por los recibos de cobro de expensas que otorga la administración del consorcio al pagar las expensas, manifestando que los mismos no cumplen con la normativa vigente sobre facturación emanada de la AFIP.

En un consorcio, los integrantes de la comunidad consorcial realizan un aporte en dinero para solventar los gastos y erogaciones que hacen al mantenimiento del consorcio para mantener el normal funcionamiento, la seguridad, mantener y/o incrementar el valor de su unidad funcional. A fin de poder efectuar la recaudaciones de las contribuciones mencionadas, la administración debe emitir recibos por el aporte que realiza cada propietario para solventar los gastos. Esto no constituye una “facturación” y por lo tanto esta excluido de la normativa establecida en la Resolución General Nº 1415 de la AFIP.

Sin embargo, es conveniente señalar que los recibos por cobro de expensas deben contener todos los datos que hacen a una buena administración y que permitan identificar claramente el concepto de lo que se esta cobrando. A título de ejemplo podemos indicar:

• denominación de la administración, su domicilio y teléfono,
• identificación del consorcio, domicilio, número de CUIT,
• número de recibo,
• nombre y apellido del propietario, identificación de la unidad funcional,
• fecha de pago,
• período a que corresponde, 
• importe pagado discriminando capital e intereses,
• firma y sello de persona autorizada por la administración.

Señalizacion de Escaleras

En función de nuevas normativas para la norma NFPA (National Fire Protection Association - EEUU) quien contempla el Código de Seguridad Humana, se han implementado cambios en los sistemas de señalización en escaleras de salida de emergencia y en la identificación de cada piso.

El requisito de identificación de cada piso de la escalera fue incorporado por primera vez en respuesta a un incendio en el cual fallecieron tres bomberos. Era de noche, las estructuras del edificio se hallaban inestables, a los bomberos se les estaba acabando el aire, y en consecuencia pidieron ayuda pero no sabían aportar datos sobre en qué piso se encontraban.

En consecuencia la norma requiere que todas las nuevas escaleras con cerramiento que sirvan a tres o más pisos y las escaleras existentes que sirvan a cinco o más pisos, deberán contar con carteles de identificación del piso en los pasadizos de escalera. El cartel deberá colocarse en cada descanso e indicar el nivel y la dirección de la salida. La designación del piso también debe ser táctil.

El cartel debe ser colocado a 1.5 metros sobre el nivel del piso y ser visible con la puerta de la escalera abierta o cerrada. Si el edificio requiere iluminación de emergencia, el cartel de la escalera debe ser iluminado bajo condiciones de iluminación de emergencia.

Plan de Emergencia y Evacuacion de Edificios

Cada edificio debiera elaborar una planificación para hacer frente a situaciones de siniestros que puedan acontecer. En especial, para los consorcios de gran altura.

Esta planificación debe ser puntualmente conocida por todos los habitantes del inmueble, a fin de saber qué hacer y qué no hacer cuando el accidente ocurra. Eso debiera ser implementado por la Administración, juntamente con las debidas explicaciones sobre los seguros existentes, arbitrando una reunión informativa al respecto.

Es importante contar con un plano de evacuación donde se señale la totalidad de salidas posibles y alternativas a seguir para el caso de inutilización de cualquiera de ellas.

El edificio también debiera contar con señalamiento apropiado y con iluminación ininterrumpida, que indique claramente las vías de salida al exterior.

Todos los habitantes debieran ser instruidos sobre la operación de los Matafuegos, efectuándose simulacros de evacuación. Hay que tener actualizados y muy visibles los teléfonos de Bomberos, Comisaría y Defensa Civil, datos que, además, debieran poseer todos los habitantes del edificio.