Que pasa cuando en el Contrato de Alquiler se pacta que las Expensas deberán ser abonadas por el inquilino?

En este tema, deberemos analizar dos aristas, a saber:

1-      Abonara Expensas ordinarias y extraordinarias

2-      Quien es el titular real de la deuda

Comenzaremos explicando que el Contrato de Alquiler es un arreglo entre particulares, por cuanto lo que en el se establezca, salvo lo prohibido por ley o abusivo, sera ley para las partes y deberán cumplir ambos firmantes.

Pero que significa el término “Expensas”. Pues involucra dos tipos de gastos, los periódicos y normales para el mantenimiento y conservación del Edificio, por ejemplo sueldo del Encargado; y los segundos, son aquellos que son únicos, no se repiten mensualmente e implican obras de envergadura, como por ejemplo remodelación del Hall de Entradas. Por ello, los gastos extraordinarios aumentan el valor del inmueble alquilado beneficiando en forma directa a su propietario y no seria correcto que sea soportado por el inquilino.

Entonces, al firmar un Contrato de Alquiler el inquilino deberá tener cuidado de que la clausula referida al pago de Expensas sea aclarada con el tipo de expensas que asumirá pagar, solo la ordinaria.

Ahora bien, que pasaría en el caso de que el inquilino no cumpla con su parte del contrato y no abone las expensas. En este caso, el propietario podrá accionar contra el inquilino por incumplimento de contrato pero será el responsable ante el Consorcio por la deuda, según lo determina la Ley 13.215 Ley de Propiedad Horizontal, art. 8.: la obligación de contribuir a los gastos comunes recae en cabeza de los propietarios, si por un contrato de alquiler estos trasladan esta obligación a los inquilinos, esto constituye un acuerdo entre particulares que no es oponible al consorcio quien ante un eventual incumplimiento accionara siempre sobre el Propietario de la unidad.

Fuente: Ley 13512 Propiedad Horizontal

Puede un Inquilino participar en las Asambleas de Co-propietarios?

La Asamblea es el órgano decisorio de los Edificios, donde los co-propietarios se reúnen para tratar los temas inherentes a la vida consorcial, según lo establece la Ley 13.512 - Ley de Propiedad Horizontal.

Ahora bien, en la actualidad es cada vez mas común que los contratos de locacion incluyen una clausula en donde se obliga a los inquilinos a tomar a su cargo el pago mensual de expensas. El art. 8 de la mencionada ley se refiere a las expensas de la siguiente manera: … “los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta…”.

Entonces, si el co-propietario transfiere al inquilino una obligación propia, también es correcto que posibilite a los inquilinos a participar en las Asambleas e intervenir en sus deliberaciones, siempre y cuando el propietario de la unidad funcional no se encuentre presente y, además, cuente con un acta de autorización o un poder formal que lo faculte para tomar las decisiones comunes al consorcio en el nombre de su propietario.

• Por Acta de Autorización: menos formal que el poder. Le permite al inquilino representar al propietario en una asamblea determinada.

• Mediante Escritura Pública: el propietario otorga poder especial de administración al inquilino. Puede hacerse para una sola asamblea o por el plazo de duración del contrato de alquiler.