Encargados. Casi un 36% de aumento salarial anual

Desde julio de 2014 hasta junio de 2015 los encargados de edificios recibieron, en promedio, casi un 36% de aumento.

Los encargados de edificio recibieron -en promedio- casi un 36% de incremento entre julio de 2014 y junio de este año. Las subas interanuales van desde el 34,9% hasta el 36,6% dependiendo de la categoría del edificio.

Puntualmente en el último año -en promedio- los trabajadores del sector recibieron un aumento de un 35,9%. La mayor suba la percibió el "intendente" en todas las categorías (41,9%) mientras que el "encargado permanente con vivienda", el "ayudante permanente con vivienda", el "personal con más de 1 función con vivienda" y el "personal asimilado con vivienda" (todos de 4° categoría) recibieron el menor aumento (32,2%).

En cuanto a las categorías, en la primera hubo –en promedio- un aumento interanual de un 36,6%, en la segunda categoría de un 36,3%, en la tercera de un 35,8% y en la cuarta de un 34,9%.

El aumento en los últimos 12 meses –esta vez en pesos y también en promedio- fue de 2.529,6. Más en detalle, la primera categoría recibió 2.670,4 pesos de aumento, la segunda 2.590, la tercera 2.509,5 y la cuarta 2.348,5 pesos.

Es de recordar que en julio del año pasado regía la escala salarial de marzo de 2014 más una cifra fija de 900 pesos para todas las funciones y categorías de 8 horas. En este junio de 2015 se aplicó un aumento del 20% a la escala salarial de octubre de 2014. Este incremento es el resultado del último acuerdo salarial homologado el pasado lunes 29 de junio por el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación.

Fuente: Pequeñas Noticias.

Las Mascotas: molestia en los consorcios

En la Ley 13.512 no se establece ninguna limitación acerca de la tenencia de animales domésticos.

Por Diana C. Sevitz

El tema de los perros en los consorcios además de englobar un conflicto jurídico tiene un costado afectivo que es difícil de abordar a la hora de tomar decisiones al respecto.

En la Ley 13.512 no se establece ninguna limitación acerca de la tenencia de animales domésticos por lo que deja abierta la posibilidad para que cada consorcio de copropietarios, conforme lo decidan, establezca en el Reglamento de Copropiedad (o en uno interno) acerca de la prohibición o permiso para la tenencia de animales domésticos.

En el caso en análisis existe prohibición de tener perros establecida en el Reglamento de Copropiedad, en atención a ello, sabiendo que muchos lo transgreden, ¿existiría alguna posibilidad de oponerse a la permanencia de algún animal en el consorcio?

Entiendo que sí. El consorcio debería probar que el animal provoca, molestias a los vecinos, éstos deben quejarse en forma fehaciente a través de notas o cartas documento a los fines que el administrador pueda intervenir e intimar al propietario para que se encuadre a las normas de convivencia.

De probarse estos extremos abrirían la posibilidad del retiro del animal ya que la jurisprudencia ha entendido que nos encontraríamos en las prohibiciones del Art. 6. Inc. b de la Ley 13.512. “...La conducta de un animal generadora de molestias de envergadura, (olores nauseabundos, orines en la cabina del ascensor, aullidos y ladridos en distintos horarios, mordeduras a copropietarios o visitantes del edificio, raspaduras en las puertas de distintas unidades funcionales) al perturbar el sosiego de los ocupantes de los otros departamentos, constituye una violación a la normativa del Art. 6. Inc. b) de la Ley 13.512, que justifica la expulsión del animal de que se trate. Consorcio Avenida Santa Fe 25642/44 c/L.J.C.S/acciones del Art. 15 de la Ley 13.512 13/3/98)”.

Indudablemente esta jurisprudencia se basa en la transgresión a lo normado por el Art. 6 Inc. b) de la Ley 13.512: “Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos...b) perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos”.

La jurisprudencia opina acerca de la Infracción al Art. 6º de la Ley 13.512. Tenencia de animales.

“1. La determinación del grado en que las actividades prohibidas en el art. 6º de la ley de propiedad horizontal puedan resultar perjudiciales o molestas a los habitantes de los pisos o departamentos afectados, es una cuestión de hecho que queda librada, en cada caso, a la apreciación judicial, la que debe efectuarse sobre la base de un criterio objetivo, que no puede verse afectado por la sensibilidad de las personas, puesto que lo que debe establecerse es si las molestias que se ocasionan repercuten sobre los vecinos en una medida superior a la normalmente tolerable.

2. La conducta de un animal generadora de molestias de envergadura (olores nauseabundos, orines en la cabina del ascensor, aullidos y ladridos en distintos horarios, mordeduras a copropietarios o visitantes del edificio, raspaduras en las puertas de distintas unidades funcionales, etc.), al perturbar el sosiego de los ocupantes de los otros departamentos, constituye una violación a la normativa del art. 6º, inc. b) de la ley 13.512, que justifica la expulsión del animal de que se trate. CONSORCIO AV. SANTA FE 2642/44 c/ LAGOMARSINO, Juan Carlos s/ ACCIONES DEL ART. 15 DE LA LEY 13.512 98/03/13 C. E133439 Civil – Sala E”

Tal como lo expresara precedentemente este tema es muy delicado pues se mezcla con los sentimientos que tienen los seres humanos con las mascotas por lo cual se torna complicado lograr una sentencia que ordene el retiro del animal, es que “en el caso de un perro” para defender la posición de no acceder al retiro por parte de su propietario éste podría argumentar que el animal es integrante de su familia en el aspecto psicoafectivo, e incuestionablemente concurre con los demás miembros de ella a conformar un grupo primario de seres ligados por lazos emocionales íntimos y que tienen entre sí contacto directo y espontáneo.

Opuestamente a lo anterior, otro fallo dice “Los únicos perros que deben aceptarse en las ciudades son los auxiliares del cuerpo de policía o los que utilizan los no videntes”.

Al respecto el Dr. Alberto Aníbal Gabás (“Manual Teórico–Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada”) en uno de los párrafos que dedica al tema dice: “... la conducta de dichos animales será factor decisivo desde el punto de vista legal para la posibilidad de su tenencia, a falta de otra norma expresa que lo prohíba”. Transcribo un fallo interesante: “Corresponde ordenar al copropietario el retiro del perro del departamento si el reglamento prohíbe la tenencia de animales. En este caso no es necesario probar que el animal causa molestias. Para prohibir la tenencia de animales que causen molestias no es necesario que el reglamento contenga prohibición alguna, basta lo dispuesto en el Art. 6º de la ley [CNCiv. Sala A, 31/5/72, DE, 49–232].

“Corresponde condenar a la copropietaria a retirar los gatos que tiene en su departamento si se encuentra más que suficientemente probado que provocan molestias que encuadran en lo previsto en el Art. 6º, Inc. b) de la Ley 13.512. Si los gatos que tiene en su departamento la copropietaria provocan molestias que encuadran en lo previsto en el Art. 6º, Inc. b) de la Ley 13.512, corresponde ordenar su retiro de la unidad, a cuyo efecto, de ser necesario, se habrá de ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública (Art. 15 de la misma ley)”. (CNac.Civ. Sala A, 18/11/69, ED, 42–282).

“Es procedente la exclusión del edificio de un perro que incomoda a otros copropietarios con sus ladridos y malos olores, cuando el reglamento de copropiedad y administración prohíbe expresamente la existencia de animales que puedan ocasionar molestias (CNCiv, Sala D, 16/12/76, «Consorcio de Propietarios Vidal 1949 c. Bichara, Juan C., y otra», «Rep. La Ley», XXXVIII, J–Z, 1526, sum. 27).”

Habiendo analizado la doctrina y la jurisprudencia , los pasos a seguir en estos casos , sería menester reiterar la intimación para su encuadramiento al Art. 6 Inc. b) de la Ley 13.512 , caso contrario iniciar la mediación prejudicial y de no obtenerse el resultado esperado, iniciar las acciones judiciales correspondientes, por infracción al art. 6to. inc. b) de la ley 13.512, previa decisión asamblearia.

Fuente consultada: http://www.ips.com.ar

Cablevision y cambios en la modalidad de facturación

Les informamos que la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) dictó la Resolución General N° 3260/2012, mediante la cual, introdujo una modificación a los requisitos exigidos a las facturas emitidas por los prestatarios de servicios de comunicación audiovisual por suscripción. 

Es en virtud de ello y a efectos de cumplir la mentada Resolución, que a partir de la facturación correspondiente al mes de Noviembre 2012 los consorcistas recibirán de manera individual y en su domicilio las facturas de los productos que poseen contratados con CABLEVISIÓN S.A. En este sentido, la última factura que recibirá bajo la modalidad colectiva es la correspondiente al mes de Octubre 2012.

Auditorias solicitadas por los propietarios

Cuando el Consejo de Administración, o un grupo de propietarios, tienen interés en que se realice una auditoria contable sobre la gestión del Administrador, deberán poner el tema a consideración de una Asamblea. En general, cuando una Asamblea de Consorcistas decide la realización de una auditoría es porque se ha resentido la confianza con respecto al administrador. Seguramente el Administrador que no tiene ningún temor a que realicen un pormenorizado análisis sobre su gestión, no quiere aparecer reticente y accederá al pedido con exagerada celeridad. Sin embargo, antes de concretar la realización de una auditoría deben tenerse en cuenta ciertas consideraciones:

1. Contratación del profesional que tendrá a su cargo la auditoría: La auditoría debería ser contratada con contadores que tengan una cierta experiencia en materia de propiedad horizontal, ya que el consorcio es un ente económico con ciertas particularidades que exigen una especialización de parte de los profesionales intervinientes. Deberán solicitarse presupuestos para lo cual previamente se establecerán los alcances de la auditoria, de manera que todos los profesionales consultados tomen la misma base para realizar su cotización. Es importante determinar que gastos, además de los honorarios, estarán a cargo del Consorcio. Una vez que la Asamblea decida la realización de la auditoría podrá delegar en el Consejo de Administración la elección del profesional para realizar la tarea.

2. Quienes serán los destinatarios de la información y de las conclusiones de los auditores. El dueño de la información que resulte de la labor de la auditoria es quien la contrata. De modo que si el Consorcio, a través de una Asamblea decidió la realización de la auditoria, es indudable que es el Consorcio el destinatario de la información. Pero también resulta necesario que el Administrador conozca el contenido del dictamen del auditor con anterioridad a la Asamblea en la cual se considere la auditoría realizada. Esto permite que el Administrador pueda proporcionar las explicaciones que correspondan.

3. Aspectos operativos de la realización de la auditoria (lugar, plazo de entrega, etc.). Si bien el Consorcio es el dueño de la documentación, el Administrador es el responsable de la custodia de la misma. El Administrador deberá comunicar al auditor designado el lugar, días y horas en que estarán disponibles la documentación y los registros del Consorcio para realizar la auditoría. El auditor puede requerir copias de dichos elementos pero no puede exigir la entrega de los mismos.

4. Alcances de la auditoría contable. Es preciso que el Consorcio defina el alcance de la auditoría. Debe tenerse en cuenta que una auditoría contable no incluye una opinión sobre la calidad y precios de los servicios contratados por el Consorcio, aunque obviamente podrá advertir si existen graves irregularidades que puedan indicar un defraudación. Deberá establecerse el período sobre el cual se realizará la auditoría y se podrá solicitar un análisis pormenorizado sobre algún tema que resulte de interés para el Consorcio (por ejemplo un análisis integral en materia laboral y provisional).-

FUENTE: Por la CPN Ma. Laura Maraschini, Asesora Contable CAPHPBA

Que pasa cuando en el Contrato de Alquiler se pacta que las Expensas deberán ser abonadas por el inquilino?

En este tema, deberemos analizar dos aristas, a saber:

1-      Abonara Expensas ordinarias y extraordinarias

2-      Quien es el titular real de la deuda

Comenzaremos explicando que el Contrato de Alquiler es un arreglo entre particulares, por cuanto lo que en el se establezca, salvo lo prohibido por ley o abusivo, sera ley para las partes y deberán cumplir ambos firmantes.

Pero que significa el término “Expensas”. Pues involucra dos tipos de gastos, los periódicos y normales para el mantenimiento y conservación del Edificio, por ejemplo sueldo del Encargado; y los segundos, son aquellos que son únicos, no se repiten mensualmente e implican obras de envergadura, como por ejemplo remodelación del Hall de Entradas. Por ello, los gastos extraordinarios aumentan el valor del inmueble alquilado beneficiando en forma directa a su propietario y no seria correcto que sea soportado por el inquilino.

Entonces, al firmar un Contrato de Alquiler el inquilino deberá tener cuidado de que la clausula referida al pago de Expensas sea aclarada con el tipo de expensas que asumirá pagar, solo la ordinaria.

Ahora bien, que pasaría en el caso de que el inquilino no cumpla con su parte del contrato y no abone las expensas. En este caso, el propietario podrá accionar contra el inquilino por incumplimento de contrato pero será el responsable ante el Consorcio por la deuda, según lo determina la Ley 13.215 Ley de Propiedad Horizontal, art. 8.: la obligación de contribuir a los gastos comunes recae en cabeza de los propietarios, si por un contrato de alquiler estos trasladan esta obligación a los inquilinos, esto constituye un acuerdo entre particulares que no es oponible al consorcio quien ante un eventual incumplimiento accionara siempre sobre el Propietario de la unidad.

Fuente: Ley 13512 Propiedad Horizontal

Qué precauciones tomar a la hora de comprar un inmueble

El potencial comprador deberá buscar algún asesoramiento profesional mayor al que le pueda dar el responsable del emprendimiento o la inmobiliaria que promociona la obra. 

Las precauciones que debe tomar cualquier inversor siempre son necesarias a la hora de comprar un departamento usado como también a estrenar, lo mismo que si la operación se realiza en el pozo, esto es, cuando la obra apenas ha comenzado y habrá que esperar más de un año hasta la esperada posesión del inmueble. 

En estos casos, el potencial comprador deberá buscar algún asesoramiento profesional mayor al que le pueda dar el responsable del emprendimiento o la inmobiliaria que promociona la obra. Cuando se busca invertir en una propiedad a estrenar, no sólo deben analizarse sus características técnicas, los materiales de construcción que serán utilizados, la distribución de los ambientes y los servicios comunes prometidos (piscina, sauna). Es aconsejable tener una idea de quiénes son las empresas que están detrás del emprendimiento. 

Si se opta por comprar una propiedad a estrenar, el primer recaudo que se debe tomar es leer detenidamente el boleto de compraventa y hacerlo leer por algún asesor letrado. Es fundamental analizar la posible letra chica de ese documento. De ese modo, el comprador podrá descubrir si, además del precio final de venta, también debe oblar otros conceptos que a veces se incluyen, tales como un porcentaje del precio por gastos de equipamiento o por fondo de reserva.

Cuando llegue el momento de la escrituración y de la posesión, hay que visitar la unidad cuantas veces sea necesario con el fin de verificar personalmente las medidas y detalles de terminación de la propiedad, sin olvidar una mirada atenta de las partes comunes del edificio. Al aproximarse la fecha de la escritura traslativa de dominio, debe exigírsele al escribano interviniente que le remita una copia anticipada del modelo de escritura, junto con el reglamento de copropiedad y administración que se suscribirá. 

Fuente: Diario La Capital de Mar del Plata.

Recibos de Expensas

En muchas oportunidades distintos consorcistas han manifestado preocupación por los recibos de cobro de expensas que otorga la administración del consorcio al pagar las expensas, manifestando que los mismos no cumplen con la normativa vigente sobre facturación emanada de la AFIP.

En un consorcio, los integrantes de la comunidad consorcial realizan un aporte en dinero para solventar los gastos y erogaciones que hacen al mantenimiento del consorcio para mantener el normal funcionamiento, la seguridad, mantener y/o incrementar el valor de su unidad funcional. A fin de poder efectuar la recaudaciones de las contribuciones mencionadas, la administración debe emitir recibos por el aporte que realiza cada propietario para solventar los gastos. Esto no constituye una “facturación” y por lo tanto esta excluido de la normativa establecida en la Resolución General Nº 1415 de la AFIP.

Sin embargo, es conveniente señalar que los recibos por cobro de expensas deben contener todos los datos que hacen a una buena administración y que permitan identificar claramente el concepto de lo que se esta cobrando. A título de ejemplo podemos indicar:

• denominación de la administración, su domicilio y teléfono,
• identificación del consorcio, domicilio, número de CUIT,
• número de recibo,
• nombre y apellido del propietario, identificación de la unidad funcional,
• fecha de pago,
• período a que corresponde, 
• importe pagado discriminando capital e intereses,
• firma y sello de persona autorizada por la administración.

Señalizacion de Escaleras

En función de nuevas normativas para la norma NFPA (National Fire Protection Association - EEUU) quien contempla el Código de Seguridad Humana, se han implementado cambios en los sistemas de señalización en escaleras de salida de emergencia y en la identificación de cada piso.

El requisito de identificación de cada piso de la escalera fue incorporado por primera vez en respuesta a un incendio en el cual fallecieron tres bomberos. Era de noche, las estructuras del edificio se hallaban inestables, a los bomberos se les estaba acabando el aire, y en consecuencia pidieron ayuda pero no sabían aportar datos sobre en qué piso se encontraban.

En consecuencia la norma requiere que todas las nuevas escaleras con cerramiento que sirvan a tres o más pisos y las escaleras existentes que sirvan a cinco o más pisos, deberán contar con carteles de identificación del piso en los pasadizos de escalera. El cartel deberá colocarse en cada descanso e indicar el nivel y la dirección de la salida. La designación del piso también debe ser táctil.

El cartel debe ser colocado a 1.5 metros sobre el nivel del piso y ser visible con la puerta de la escalera abierta o cerrada. Si el edificio requiere iluminación de emergencia, el cartel de la escalera debe ser iluminado bajo condiciones de iluminación de emergencia.

Construcciones sin autorización

A diario nos llegan consultas sobre  co-propietarios que construyen pintan, refaccionan o incluso demuelen mas allá de los límites de sus departamentos. Lo hacen sin pedir la autorización del consorcio o, a veces, a pesar de la oposición del consorcio.

¿Puedo hacer una obra en mi departamento sin avisarle al consorcio?

Tanto el reglamento de copropiedad como la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, impiden al dueño del departamento edificar o hacer obras de refacción que puedan:

• perjudicar a los demás cohabitantes,
• alterar la estética del edificio o
• poner en peligro su estructura.

Esta norma rige para edificios, dúplex, PH y para toda vivienda sujeta a un reglamento de copropiedad.

Casos típicos

1. El quincho en la terraza: los propietarios del último piso suelen arrogarse el derecho de construir un quincho o un jardín de invierno, sin respetar la propiedad en común de la terraza. Conflictos similares aparecen con las edificaciones de una sola planta, conocidas como PH, compuestas de dos o tres casas vinculadas por un pasillo, cuando el dueño de la vivienda del medio construye una pieza en la terraza, que tapa la luz del sol al vecino del fondo, o el propietario del frente utiliza el jardín común a ambos como estacionamiento para su auto. Cualquiera de estas modificaciones está prohibida si no es autorizada por el consorcio.

2. Pintura del frente: el propietario podrá, por ejemplo, pintar el interior del departamento del color que más le guste, pero sólo dentro de los límites internos de la vivienda. No le será permitido, en cambio, utilizar ese color sobre la fachada del edificio, porque el frente se considera un bien común de los copropietarios.

3. Paredes internas: nadie puede impedir al propietario de un departamento demoler una pared interna para hacer una ampliación. Pero debe dar aviso al encargado del edificio y al consejo de administración para que juntos consulten los planos de obra con el arquitecto, y éste determine que la innovación no afecta ningún elemento vital que haga peligrar la estructura de la construcción.

4. Aire Acondicionado: los problemas por la instalación de equipos de aire acondicionado, se cuentan entre los más frecuentes. Porque los aparatos se ubican hacia patios interiores y caen las gotitas de líquido refrigerante al piso o porque se colocan con vista al frente del edificio, estropeando su aspecto estético.

¿Qué ocurre si hago la obra sin autorización del consorcio?

Cualquier tipo de modificación en un departamento, debe ser evaluada por el consorcio, que luego de la debida petición, dará su conformidad o se opondrá a la innovación. Para impedir la obra, basta con la negativa de uno solo de los copropietarios.

Si a pesar de la prohibición, el copropietario se obstina en su emprendimiento y sigue adelante, el consejo de administración puede exigirle la demolición de lo construido y el retorno a su estado original. También sus vecinos pueden denunciarlo ante la Municipalidad, por violación a la ley 13512 o iniciar un juicio en el fuero civil por daños y perjuicios.

¿Qué pasa si no es posible demoler lo construido?

El consorcio puede exigir una indemnización a la persona que lo construyó. El resarcimiento será proporcional al daño que le ocasione al consorcio y se distribuirá entre los demás copropietarios.

Te ha ocurrido algo similar? Nos gustaria conocer como solucionaron el problema en tu Edificio! 
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Utilizacion de Lamparas de Bajo Consumo

Desde el día primero de junio conforme Decreto 2060/2010 (BO 28-12-2010) entró en vigencia la prohibición de comercializar las lámparas incandescentes de más de 25 watts, con lo que se pone en vigencia la ley 26473 sancionada a fines de 2008, (Publicada en el Boletín Oficial el 21-1-2009) que apunta al ahorro de energía eléctrica.

Si bien las lámparas de bajo consumo, son más caras que la clásica “lamparita”, tienen una vida útil 50 veces mayor y su uso permitirá reducir entre un 20 y un 60 por ciento el consumo de energía utilizada en iluminación.

Cuando estás lámparas de bajo consumo cumplan su vida útil o queden fuera de servicio, se recomienda desde Greenpeace no tirarlas junto a los residuos domiciliarios hasta tanto se dicten normas sobre su destino; ya que por contener mercurio, son altamente contaminantes.