Ruidos molestos: estrategias para defenderse

Consejos para devolver el silencio al hogar y evitar que el conflicto con los vecinos pase a mayores

Nadie está exento de los vecinos ruidosos. Desde fiestas o discusiones, hasta un profesor de música, un bar o un gimnasio pueden convertirse en una pesadilla. Pero no todo está perdido. A continuación, una serie de herramientas para reclamar y retomar la paz en el hogar.



El diálogo. Más allá de conocer las leyes, hay que encontrar las vías para alcanzar una solución pacífica y si es posible, sin complicaciones, ni trámites engorrosos. El primer camino es el diálogo. Si el problema es con un vecino del edificio, conviene observar el reglamento de convivencia e intentar solucionar la cuestión sin intermediarios.
La mayoría de los consorcios tienen incorporado en su reglamento de copropiedad un artículo correspondiente a ruidos molestos. Los horarios tolerables, en general, son los días hábiles de 9 a 12 y de 16 a 19, en tanto que los sábados suelen tener el beneficio de la "tolerancia colectiva" en caso de fiestas eventuales.
Si no cede la molestia, se puede pedir la mediación del administrador. Su intervención puede ser mediante una cita personal, una comunicación escrita informalmente, o en caso de fuerza mayor, mediante la extensión de un documento público como una carta documento o un confronte notarial.

Acción judicial. Si se llega a la instancia de la intervención judicial, como primera media conviene llamar al 911 al comando radioeléctrico de la policía o acudir a la comisaría cercana y solicitar que se presenten. Eso sí, hay que tener en cuenta que harán un procedimiento formal y eventual.

Recurrir a materiales especiales. Más allá de las instancias en las que intervienen mediadores o incluso la fuerza pública, hay veces que habrá que recurrir al aislamiento acústico en la propia vivienda, ya sea porque los ruidos del exterior son inevitables o porque somos nosotros mismos los emisores y queremos evitar conflictos.
En este sentido se puede recurrir a distintos materiales de acuerdo al presupuesto, como placas o paneles acústicos, vidriado hermético para las aberturas y paredes compuestas por un material absorbente.

Esperamos que les resulte de utilidad!

Grupo AIC

Encargados. Casi un 36% de aumento salarial anual

Desde julio de 2014 hasta junio de 2015 los encargados de edificios recibieron, en promedio, casi un 36% de aumento.

Los encargados de edificio recibieron -en promedio- casi un 36% de incremento entre julio de 2014 y junio de este año. Las subas interanuales van desde el 34,9% hasta el 36,6% dependiendo de la categoría del edificio.

Puntualmente en el último año -en promedio- los trabajadores del sector recibieron un aumento de un 35,9%. La mayor suba la percibió el "intendente" en todas las categorías (41,9%) mientras que el "encargado permanente con vivienda", el "ayudante permanente con vivienda", el "personal con más de 1 función con vivienda" y el "personal asimilado con vivienda" (todos de 4° categoría) recibieron el menor aumento (32,2%).

En cuanto a las categorías, en la primera hubo –en promedio- un aumento interanual de un 36,6%, en la segunda categoría de un 36,3%, en la tercera de un 35,8% y en la cuarta de un 34,9%.

El aumento en los últimos 12 meses –esta vez en pesos y también en promedio- fue de 2.529,6. Más en detalle, la primera categoría recibió 2.670,4 pesos de aumento, la segunda 2.590, la tercera 2.509,5 y la cuarta 2.348,5 pesos.

Es de recordar que en julio del año pasado regía la escala salarial de marzo de 2014 más una cifra fija de 900 pesos para todas las funciones y categorías de 8 horas. En este junio de 2015 se aplicó un aumento del 20% a la escala salarial de octubre de 2014. Este incremento es el resultado del último acuerdo salarial homologado el pasado lunes 29 de junio por el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación.

Fuente: Pequeñas Noticias.

Las Mascotas: molestia en los consorcios

En la Ley 13.512 no se establece ninguna limitación acerca de la tenencia de animales domésticos.

Por Diana C. Sevitz

El tema de los perros en los consorcios además de englobar un conflicto jurídico tiene un costado afectivo que es difícil de abordar a la hora de tomar decisiones al respecto.

En la Ley 13.512 no se establece ninguna limitación acerca de la tenencia de animales domésticos por lo que deja abierta la posibilidad para que cada consorcio de copropietarios, conforme lo decidan, establezca en el Reglamento de Copropiedad (o en uno interno) acerca de la prohibición o permiso para la tenencia de animales domésticos.

En el caso en análisis existe prohibición de tener perros establecida en el Reglamento de Copropiedad, en atención a ello, sabiendo que muchos lo transgreden, ¿existiría alguna posibilidad de oponerse a la permanencia de algún animal en el consorcio?

Entiendo que sí. El consorcio debería probar que el animal provoca, molestias a los vecinos, éstos deben quejarse en forma fehaciente a través de notas o cartas documento a los fines que el administrador pueda intervenir e intimar al propietario para que se encuadre a las normas de convivencia.

De probarse estos extremos abrirían la posibilidad del retiro del animal ya que la jurisprudencia ha entendido que nos encontraríamos en las prohibiciones del Art. 6. Inc. b de la Ley 13.512. “...La conducta de un animal generadora de molestias de envergadura, (olores nauseabundos, orines en la cabina del ascensor, aullidos y ladridos en distintos horarios, mordeduras a copropietarios o visitantes del edificio, raspaduras en las puertas de distintas unidades funcionales) al perturbar el sosiego de los ocupantes de los otros departamentos, constituye una violación a la normativa del Art. 6. Inc. b) de la Ley 13.512, que justifica la expulsión del animal de que se trate. Consorcio Avenida Santa Fe 25642/44 c/L.J.C.S/acciones del Art. 15 de la Ley 13.512 13/3/98)”.

Indudablemente esta jurisprudencia se basa en la transgresión a lo normado por el Art. 6 Inc. b) de la Ley 13.512: “Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos...b) perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos”.

La jurisprudencia opina acerca de la Infracción al Art. 6º de la Ley 13.512. Tenencia de animales.

“1. La determinación del grado en que las actividades prohibidas en el art. 6º de la ley de propiedad horizontal puedan resultar perjudiciales o molestas a los habitantes de los pisos o departamentos afectados, es una cuestión de hecho que queda librada, en cada caso, a la apreciación judicial, la que debe efectuarse sobre la base de un criterio objetivo, que no puede verse afectado por la sensibilidad de las personas, puesto que lo que debe establecerse es si las molestias que se ocasionan repercuten sobre los vecinos en una medida superior a la normalmente tolerable.

2. La conducta de un animal generadora de molestias de envergadura (olores nauseabundos, orines en la cabina del ascensor, aullidos y ladridos en distintos horarios, mordeduras a copropietarios o visitantes del edificio, raspaduras en las puertas de distintas unidades funcionales, etc.), al perturbar el sosiego de los ocupantes de los otros departamentos, constituye una violación a la normativa del art. 6º, inc. b) de la ley 13.512, que justifica la expulsión del animal de que se trate. CONSORCIO AV. SANTA FE 2642/44 c/ LAGOMARSINO, Juan Carlos s/ ACCIONES DEL ART. 15 DE LA LEY 13.512 98/03/13 C. E133439 Civil – Sala E”

Tal como lo expresara precedentemente este tema es muy delicado pues se mezcla con los sentimientos que tienen los seres humanos con las mascotas por lo cual se torna complicado lograr una sentencia que ordene el retiro del animal, es que “en el caso de un perro” para defender la posición de no acceder al retiro por parte de su propietario éste podría argumentar que el animal es integrante de su familia en el aspecto psicoafectivo, e incuestionablemente concurre con los demás miembros de ella a conformar un grupo primario de seres ligados por lazos emocionales íntimos y que tienen entre sí contacto directo y espontáneo.

Opuestamente a lo anterior, otro fallo dice “Los únicos perros que deben aceptarse en las ciudades son los auxiliares del cuerpo de policía o los que utilizan los no videntes”.

Al respecto el Dr. Alberto Aníbal Gabás (“Manual Teórico–Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada”) en uno de los párrafos que dedica al tema dice: “... la conducta de dichos animales será factor decisivo desde el punto de vista legal para la posibilidad de su tenencia, a falta de otra norma expresa que lo prohíba”. Transcribo un fallo interesante: “Corresponde ordenar al copropietario el retiro del perro del departamento si el reglamento prohíbe la tenencia de animales. En este caso no es necesario probar que el animal causa molestias. Para prohibir la tenencia de animales que causen molestias no es necesario que el reglamento contenga prohibición alguna, basta lo dispuesto en el Art. 6º de la ley [CNCiv. Sala A, 31/5/72, DE, 49–232].

“Corresponde condenar a la copropietaria a retirar los gatos que tiene en su departamento si se encuentra más que suficientemente probado que provocan molestias que encuadran en lo previsto en el Art. 6º, Inc. b) de la Ley 13.512. Si los gatos que tiene en su departamento la copropietaria provocan molestias que encuadran en lo previsto en el Art. 6º, Inc. b) de la Ley 13.512, corresponde ordenar su retiro de la unidad, a cuyo efecto, de ser necesario, se habrá de ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública (Art. 15 de la misma ley)”. (CNac.Civ. Sala A, 18/11/69, ED, 42–282).

“Es procedente la exclusión del edificio de un perro que incomoda a otros copropietarios con sus ladridos y malos olores, cuando el reglamento de copropiedad y administración prohíbe expresamente la existencia de animales que puedan ocasionar molestias (CNCiv, Sala D, 16/12/76, «Consorcio de Propietarios Vidal 1949 c. Bichara, Juan C., y otra», «Rep. La Ley», XXXVIII, J–Z, 1526, sum. 27).”

Habiendo analizado la doctrina y la jurisprudencia , los pasos a seguir en estos casos , sería menester reiterar la intimación para su encuadramiento al Art. 6 Inc. b) de la Ley 13.512 , caso contrario iniciar la mediación prejudicial y de no obtenerse el resultado esperado, iniciar las acciones judiciales correspondientes, por infracción al art. 6to. inc. b) de la ley 13.512, previa decisión asamblearia.

Fuente consultada: http://www.ips.com.ar

Separación de Residuos

A tener en cuenta

Los envases de plástico, tetra brik y latas pueden comprimirse
o aplanarse, reduciendo considerablemente su volumen.

Los envases que han contenido líquidos deberán estar
secos ó escurridos.

Los papeles y cartones pueden apilarse lo suficientemente ordenados, para optimizar el espacio en la bolsa.

Los elementos de vidrio (principalmente si están rotos) es aconsejable envolverlos en papel ó cartón para evitar lesiones
en operarios durante la recolección y apertura de bolsas.

No deben ser incluidos en la bolsa verde: pañales, toallas femeninas, curitas, jeringas, agujas, telgopor, lamparitas, residuos resultantes del barrido de las casas, cerámica, porcelana.

No deben incluirse en ninguna de las dos bolsas las pilas tipo botón ni las baterías recargables. Estas se desechan en los "comepilas" ubicados en dependencias públicas municipales, locales de venta de pilas y baterías.

Las baterías de teléfonos celulares se desechan en contenedores exclusivos para este fin ubicados dentro de los locales de las compañías proveedoras de servicios de telefonía celular.

El peso máximo de las bolsas (tanto verdes como comunes) para su recolección es de 10 kg.

Porqué no se deben mezclar los residuos húmedos u orgánicos con los recuperados?

Los residuos húmedos ensucian a los otros residuos.
Los residuos húmedos hacen perder su valor a los recuperables.
Dificultan el manejo de los mismos a los trabajadores involucrados.
La bolsa verde va al centro de clasificación y será abierta por un recuperador que separará los materiales aprovechables
La bolsa común con los residuos no recuperables va directamente a disposición final (no se revisa)

Ante la duda, si el material está limpio y seco lo desechamos en la bolsa verde.

Fuente: http://www.mardelplata.gob.ar/

Cablevision y cambios en la modalidad de facturación

Les informamos que la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) dictó la Resolución General N° 3260/2012, mediante la cual, introdujo una modificación a los requisitos exigidos a las facturas emitidas por los prestatarios de servicios de comunicación audiovisual por suscripción. 

Es en virtud de ello y a efectos de cumplir la mentada Resolución, que a partir de la facturación correspondiente al mes de Noviembre 2012 los consorcistas recibirán de manera individual y en su domicilio las facturas de los productos que poseen contratados con CABLEVISIÓN S.A. En este sentido, la última factura que recibirá bajo la modalidad colectiva es la correspondiente al mes de Octubre 2012.

Auditorias solicitadas por los propietarios

Cuando el Consejo de Administración, o un grupo de propietarios, tienen interés en que se realice una auditoria contable sobre la gestión del Administrador, deberán poner el tema a consideración de una Asamblea. En general, cuando una Asamblea de Consorcistas decide la realización de una auditoría es porque se ha resentido la confianza con respecto al administrador. Seguramente el Administrador que no tiene ningún temor a que realicen un pormenorizado análisis sobre su gestión, no quiere aparecer reticente y accederá al pedido con exagerada celeridad. Sin embargo, antes de concretar la realización de una auditoría deben tenerse en cuenta ciertas consideraciones:

1. Contratación del profesional que tendrá a su cargo la auditoría: La auditoría debería ser contratada con contadores que tengan una cierta experiencia en materia de propiedad horizontal, ya que el consorcio es un ente económico con ciertas particularidades que exigen una especialización de parte de los profesionales intervinientes. Deberán solicitarse presupuestos para lo cual previamente se establecerán los alcances de la auditoria, de manera que todos los profesionales consultados tomen la misma base para realizar su cotización. Es importante determinar que gastos, además de los honorarios, estarán a cargo del Consorcio. Una vez que la Asamblea decida la realización de la auditoría podrá delegar en el Consejo de Administración la elección del profesional para realizar la tarea.

2. Quienes serán los destinatarios de la información y de las conclusiones de los auditores. El dueño de la información que resulte de la labor de la auditoria es quien la contrata. De modo que si el Consorcio, a través de una Asamblea decidió la realización de la auditoria, es indudable que es el Consorcio el destinatario de la información. Pero también resulta necesario que el Administrador conozca el contenido del dictamen del auditor con anterioridad a la Asamblea en la cual se considere la auditoría realizada. Esto permite que el Administrador pueda proporcionar las explicaciones que correspondan.

3. Aspectos operativos de la realización de la auditoria (lugar, plazo de entrega, etc.). Si bien el Consorcio es el dueño de la documentación, el Administrador es el responsable de la custodia de la misma. El Administrador deberá comunicar al auditor designado el lugar, días y horas en que estarán disponibles la documentación y los registros del Consorcio para realizar la auditoría. El auditor puede requerir copias de dichos elementos pero no puede exigir la entrega de los mismos.

4. Alcances de la auditoría contable. Es preciso que el Consorcio defina el alcance de la auditoría. Debe tenerse en cuenta que una auditoría contable no incluye una opinión sobre la calidad y precios de los servicios contratados por el Consorcio, aunque obviamente podrá advertir si existen graves irregularidades que puedan indicar un defraudación. Deberá establecerse el período sobre el cual se realizará la auditoría y se podrá solicitar un análisis pormenorizado sobre algún tema que resulte de interés para el Consorcio (por ejemplo un análisis integral en materia laboral y provisional).-

FUENTE: Por la CPN Ma. Laura Maraschini, Asesora Contable CAPHPBA

Separación de Residuos

A partir del día 14 de mayo de 2012 se deberán separar los residuos. Los materiales recuperables deberán ir en bolsas verdes y se sacarán, de acuerdo al cronograma de la Munic. de Gral. Pueyrredón. Las BOLSAS VERDES se colocarán los RESIDUOS RECUPERABLES, ellos son: PLÁSTICO, CARTÓN, VIDRIO, PAPEL, METAL. TODOS LOS ENVASES DEBEN ESTAR VACIOS.
 

LAS BOTELLAS DE PLÁSTICO DEBERÁN ESTAR APLASTADAS.
 

LAS CAJAS DE PIZZA O COMIDA NO ENTERAS.
 

En estas bolsas todo el material TIENE QUE ESTAR SECO.

EN LAS BOLSAS NEGRAS, IRÁ TODA LA BASURA ORGÁNICA (RESTO DE COMIDAS, PAÑALES, TOALLAS HIGIÉNICAS, VASOS DE TELGOPORT O ENCERADOS), LLAVES, LAMPARITAS, etc.

LAS PILAS Y BATERIAS SE DEBERÁN LLEVAR A LOS “COMEPILAS”, POR EJEMPLO EL QUE TIENE “CASA BLANCO en Avda. Independencia.

Que pasa cuando en el Contrato de Alquiler se pacta que las Expensas deberán ser abonadas por el inquilino?

En este tema, deberemos analizar dos aristas, a saber:

1-      Abonara Expensas ordinarias y extraordinarias

2-      Quien es el titular real de la deuda

Comenzaremos explicando que el Contrato de Alquiler es un arreglo entre particulares, por cuanto lo que en el se establezca, salvo lo prohibido por ley o abusivo, sera ley para las partes y deberán cumplir ambos firmantes.

Pero que significa el término “Expensas”. Pues involucra dos tipos de gastos, los periódicos y normales para el mantenimiento y conservación del Edificio, por ejemplo sueldo del Encargado; y los segundos, son aquellos que son únicos, no se repiten mensualmente e implican obras de envergadura, como por ejemplo remodelación del Hall de Entradas. Por ello, los gastos extraordinarios aumentan el valor del inmueble alquilado beneficiando en forma directa a su propietario y no seria correcto que sea soportado por el inquilino.

Entonces, al firmar un Contrato de Alquiler el inquilino deberá tener cuidado de que la clausula referida al pago de Expensas sea aclarada con el tipo de expensas que asumirá pagar, solo la ordinaria.

Ahora bien, que pasaría en el caso de que el inquilino no cumpla con su parte del contrato y no abone las expensas. En este caso, el propietario podrá accionar contra el inquilino por incumplimento de contrato pero será el responsable ante el Consorcio por la deuda, según lo determina la Ley 13.215 Ley de Propiedad Horizontal, art. 8.: la obligación de contribuir a los gastos comunes recae en cabeza de los propietarios, si por un contrato de alquiler estos trasladan esta obligación a los inquilinos, esto constituye un acuerdo entre particulares que no es oponible al consorcio quien ante un eventual incumplimiento accionara siempre sobre el Propietario de la unidad.

Fuente: Ley 13512 Propiedad Horizontal

Mascotas en Departamentos

En la ley 13.512 de propiedad horizontal no existe ninguna prohibición ni limitación respecto de la tenencia de animales domésticos en los departamentos. El legislador se ha limitado a fijar las pautas generales del régimen de la copropiedad, dejando para los particulares las reglas específicas de convivencia de cada edificio, a instrumentar a través de los Reglamentos de Copropiedad.

En efecto, amparada los arts.17 y 19 de la C.N. la persona no debería ver modificada su estabilidad jurídica de propiedad sobre una mascota ni restringida o molestada en ese derecho así como tampoco en su capacidad de hacer lo que la ley no le prohíbe.

Sin embargo en casos de controversia, buena parte de las decisiones judiciales se inclinan hacia la exclusión de las mascotas cuando el Reglamento de Copropiedad lo estipula expresamente.

Finalmente, una porción de las sentencias de nuestros tribunales adoptan la postura con la que coincidimos y propiciamos, que es la de estar por la exclusión en casos de notoria y probada molestia, peligro, inconveniencia o daño producido por las mascotas: "Constituiría un abuso de derecho, en contra de lo que impone el art.1071 del Código Civil, la exclusión de un perro de uno de los departamentos, si las incomodidades que genera su presencia, por ser pequeñas, no llegan a alterar la tranquilidad de los vecinos y están dentro del mínimo de perturbaciones que impone y obliga a tolerar la convivencia humana".-

Fuente consultada: Ley 13.512 Propiedad Horizontal

Limpieza y Desinfección de Tanques de Agua (Ordenanza Nº 11554)

Obras Sanitarias S.E. ha informado de la obligatoriedad de dar cumplimiento a la Ordenanza Nº 11.554, Limpieza y Desinfección de Tanques de Agua, aplicando multas a aquellos que incumplan la normativa vigente.

La normativa dispone la obligatoriedad de la limpieza y desinfección anual de los tanques de agua destinada al consumo humano, en aquellos lugares donde se elaboren alimentos y donde se registre consumo público.

 Las personas que realicen dicha tarea deberán estar registradas Obras Sanitarias Mar del Plata Sociedad de Estado - O.S.S.E. -

Los propietarios, consorcistas, sus representantes y/o administradores, están obligados a permitir el acceso de los inspectores de O.S.S.E. acreditados a la propiedad, a los efectos de verificar el estado de los tanques a inspeccionar o a requerir el certificado extendido por la empresa prestataria, todas las veces que aquellos lo solicitaren.

Fuente: Ordenanza Nº 11.554, Limpieza y Desinfección de Tanques de Agua

Ojo.. Ojito.. OJAZO..

Compartimos el video institucional de EDEA que se presenta en las escuelas para que los chicos aprendan a disfrutar de la electricidad sin correr ningun riesgo.

Ojo.. Ojito.. OJAZO..

Qué precauciones tomar a la hora de comprar un inmueble

El potencial comprador deberá buscar algún asesoramiento profesional mayor al que le pueda dar el responsable del emprendimiento o la inmobiliaria que promociona la obra. 

Las precauciones que debe tomar cualquier inversor siempre son necesarias a la hora de comprar un departamento usado como también a estrenar, lo mismo que si la operación se realiza en el pozo, esto es, cuando la obra apenas ha comenzado y habrá que esperar más de un año hasta la esperada posesión del inmueble. 

En estos casos, el potencial comprador deberá buscar algún asesoramiento profesional mayor al que le pueda dar el responsable del emprendimiento o la inmobiliaria que promociona la obra. Cuando se busca invertir en una propiedad a estrenar, no sólo deben analizarse sus características técnicas, los materiales de construcción que serán utilizados, la distribución de los ambientes y los servicios comunes prometidos (piscina, sauna). Es aconsejable tener una idea de quiénes son las empresas que están detrás del emprendimiento. 

Si se opta por comprar una propiedad a estrenar, el primer recaudo que se debe tomar es leer detenidamente el boleto de compraventa y hacerlo leer por algún asesor letrado. Es fundamental analizar la posible letra chica de ese documento. De ese modo, el comprador podrá descubrir si, además del precio final de venta, también debe oblar otros conceptos que a veces se incluyen, tales como un porcentaje del precio por gastos de equipamiento o por fondo de reserva.

Cuando llegue el momento de la escrituración y de la posesión, hay que visitar la unidad cuantas veces sea necesario con el fin de verificar personalmente las medidas y detalles de terminación de la propiedad, sin olvidar una mirada atenta de las partes comunes del edificio. Al aproximarse la fecha de la escritura traslativa de dominio, debe exigírsele al escribano interviniente que le remita una copia anticipada del modelo de escritura, junto con el reglamento de copropiedad y administración que se suscribirá. 

Fuente: Diario La Capital de Mar del Plata.

Responsabilidad ante el Robo en Departamentos

El consorcio, como tal, tiene un deber genérico de vigilancia sobre los accesos comunes, la obligación de mantener en buen estado de funcionamiento las cerraduras, los portones y las áreas de entrada y de circulación pero los edificios no funcionan como podría hacerlo un establecimiento hotelero en el cual el registro de los huéspedes, las restricciones a los visitantes de aquellos, el número limitado y conocido de personas residentes, el tiempo acotado de su permanencia en el lugar, el número de bultos que componen sus pertenencias, etc., posibilitan un nivel de control totalmente diferente.

En esos establecimientos todas esas prestaciones forman parte de sus servicios, los que son facturados a sus clientes con el consiguiente lucro que ello importa. Por esa razón el artículo 1118 del Código Civil responsabiliza a los dueños de los hoteles por los daños o por la desaparición de los efectos de quienes habiten en ellos, aunque probaren que les ha sido imposible impedir el daño.

No se dan esas circunstancias en los edificios divididos en propiedad horizontal y, es por todo ello que, en principio, el consorcio no es responsable de los robos o hurtos que terceros ajenos pudieran realizar en el interior de los departamentos.

Naturalmente que, si por falta de mantenimiento, las puertas no cierran adecuadamente, los sistemas de vigilancia implementados se encuentran inactivos, etc., estas circunstancias podrían a llegar a ser merituadas como elementos concausales que pueden considerarse que han contribuido con el acaecimiento de algún suceso delictivo.

Ha dicho la Jurisprudencia:
“Al no haber quedado demostrada la forma en que los malvivientes ingresaron al edificio ni que la puerta de entrada hubiese estado abierta, resulta inadmisible condenar al consorcio a resarcir el daño sufrido por un copropietario como consecuencia del robo perpetrado en su domicilio, ya que ello signficaría imponerle a aquél una obligación de garantía que la ley no autoriza ni ha sido estatuida por la asamblea de consorcistas.-” (CNCiv., Sala B, 29/10/97, El Derecho, 176-489).

Fuente: Dr. Bartolome Angel ORFILA

Escaleras de Emergencia - Su importancia

Los edificios públicos o de particulares deberían contar con una escalera de emergencia para poder evacuarlo en caso de incendio o cualquier otro tipo de accidente que ocurra. Como las escaleras son las encargadas de organizar la distribución de todos los niveles en un edificio construido en vertical, las mismas deben cumplir con una serie de requisitos y reglamentaciones. 

En el caso de que el edificio se diseñe con escaleras de evacuación (tanto internas como externas), sus medidas deben ser tales que permitan una correcta evacuación en función de una población determinada que habite el mismo. Si las escaleras de evacuación son internas, deben estar en un recinto a parte de lo pasillos.

Si la escalera de emergencia es externa lo primero a tener en cuenta es que los anclajes a la estructura deben estar perfectamente diseñados y cumplir con las normas de seguridad.

Las barandas de las mismas tendrán una altura no menor a 90cm medidos desde el escalón. El ancho de la escalera depende del número de habitantes del edificio, si es menor a 50 el ancho deberá tener un mínimo de 90cm, y si el número de habitantes es mayor la medida deberá ser de 120cm. La huella mínima que poseerá una escalera de emergencia debe ser de 28cm y la contrahuella máxima debe ser de 18cm. Todo esto estará controlado por un inspector de higiene y seguridad.

Siempre que se diseñe un edificio con escalera de evacuación, a la hora de colocar la misma en los planos se deberá contemplar que las personas puedan acceder a la misma de forma rápida y segura.

Estas deberán terminar su recorrido en la vereda a nivel del suelo y deberán tener una salida al exterior en algún momento. Los materiales para su construcción no deben ser combustibles y deberán tener una retardación del fuego de al menos una hora. Además cada piso debe contar con una salida a la escalera de emergencia.

Otro aspecto importante de las vías de evacuación son las puertas de acceso a las escaleras, las mismas se deben abrir en la dirección normal de salida y las cerraduras deben permitir que estas se abran fácilmente desde adentro. Tanto en las escaleras de emergencia internas como externas, las huellas y contrahuellas como los pisos de descanso deben ser sólidos y contar con material antideslizante a fin de evitar resbalones. Si la escalera es exterior se permite que el último tramo sea plegable para evitar que se suba alguien por ella. Solamente se despliega cuando alguien que desciende se sube a la escalera.

Ing. en Seg. e Higiene 
Martin M. Apesteguia

Responsabilidad por la caida de objetos en Edificios

Los casos de caídas más frecuentes son los de las macetas ubicadas en los vanos de las ventanas, los de las carcazas de equipos de aire acondicionado deficientemente fijadas, o de objetos que caen accidentalmente al ser sacudidos o limpiados por sus dueños.

En todos esos casos, el principio general sería que quien debe ser responsabilizado es el causante del daño cuando pueda ser identificado. Pues el hecho estaría provocado por la culpa o la negligencia de una persona determinada.

Ahora bien, es indudable que la víctima del daño causado por un elemento caído de un edificio de propiedad horizontal dirigirá su reclamo contra el ente consorcio como tal, ante la imposibilidad de identificar al causante directo del perjuicio.

El consorcio de propietarios no puede predecir ni evitar la caída accidental de objetos muebles, ni tampoco que algún ocupante del edificio los arroje hacia el exterior con consecuencias dañosas para terceros pero sobre el pesa el  deber de  guardián del frente y de la fachada del edificio, en virtud del cual tiene la obligación de custodiar que de tales sectores no se deriven daños como serian la caída de los maceteros colgantes.  

Por lo tanto, el Administrador en representación del Consorcio tiene la facultad y la obligación de exigirle al propietario el retiro de tales elementos, pudiendo incluso recurrir para ello a una acción  judicial.

Ha dicho la jurisprudencia:

"Así como el consorcio tiene legitimación activa para demandar a alguno o algunos de los consorcistas cuando éstos realizan obras prohibidas por la ley, también debe ser sujeto pasivo de la acción cuando tales obras afectan a terceros vecinos; máxime si estuvo a su alcance impedir que las obras se ejecutaren o pudo demandar judicialmente su retiro por proceso sumarísimo (art. 15, Ley 13.512).-" (CNCiv., Sala H, 17/5/94, Jurisp. Cám. Civ., Isis, sum. 6020).-

O sea que la pasividad o la omisión por parte del Consorcio, a través del Administrador del Edificio, de llevar adelante una conducta activa tendiente a prevenir y evitar el probable daño, puede convertirlo en responsable de sus consecuencias indemnizatorias.

Fuente: Dr. Bartolomé Angel Orfila

Recibos de Expensas

En muchas oportunidades distintos consorcistas han manifestado preocupación por los recibos de cobro de expensas que otorga la administración del consorcio al pagar las expensas, manifestando que los mismos no cumplen con la normativa vigente sobre facturación emanada de la AFIP.

En un consorcio, los integrantes de la comunidad consorcial realizan un aporte en dinero para solventar los gastos y erogaciones que hacen al mantenimiento del consorcio para mantener el normal funcionamiento, la seguridad, mantener y/o incrementar el valor de su unidad funcional. A fin de poder efectuar la recaudaciones de las contribuciones mencionadas, la administración debe emitir recibos por el aporte que realiza cada propietario para solventar los gastos. Esto no constituye una “facturación” y por lo tanto esta excluido de la normativa establecida en la Resolución General Nº 1415 de la AFIP.

Sin embargo, es conveniente señalar que los recibos por cobro de expensas deben contener todos los datos que hacen a una buena administración y que permitan identificar claramente el concepto de lo que se esta cobrando. A título de ejemplo podemos indicar:

• denominación de la administración, su domicilio y teléfono,
• identificación del consorcio, domicilio, número de CUIT,
• número de recibo,
• nombre y apellido del propietario, identificación de la unidad funcional,
• fecha de pago,
• período a que corresponde, 
• importe pagado discriminando capital e intereses,
• firma y sello de persona autorizada por la administración.