Auditorias solicitadas por los propietarios

Cuando el Consejo de Administración, o un grupo de propietarios, tienen interés en que se realice una auditoria contable sobre la gestión del Administrador, deberán poner el tema a consideración de una Asamblea. En general, cuando una Asamblea de Consorcistas decide la realización de una auditoría es porque se ha resentido la confianza con respecto al administrador. Seguramente el Administrador que no tiene ningún temor a que realicen un pormenorizado análisis sobre su gestión, no quiere aparecer reticente y accederá al pedido con exagerada celeridad. Sin embargo, antes de concretar la realización de una auditoría deben tenerse en cuenta ciertas consideraciones:

1. Contratación del profesional que tendrá a su cargo la auditoría: La auditoría debería ser contratada con contadores que tengan una cierta experiencia en materia de propiedad horizontal, ya que el consorcio es un ente económico con ciertas particularidades que exigen una especialización de parte de los profesionales intervinientes. Deberán solicitarse presupuestos para lo cual previamente se establecerán los alcances de la auditoria, de manera que todos los profesionales consultados tomen la misma base para realizar su cotización. Es importante determinar que gastos, además de los honorarios, estarán a cargo del Consorcio. Una vez que la Asamblea decida la realización de la auditoría podrá delegar en el Consejo de Administración la elección del profesional para realizar la tarea.

2. Quienes serán los destinatarios de la información y de las conclusiones de los auditores. El dueño de la información que resulte de la labor de la auditoria es quien la contrata. De modo que si el Consorcio, a través de una Asamblea decidió la realización de la auditoria, es indudable que es el Consorcio el destinatario de la información. Pero también resulta necesario que el Administrador conozca el contenido del dictamen del auditor con anterioridad a la Asamblea en la cual se considere la auditoría realizada. Esto permite que el Administrador pueda proporcionar las explicaciones que correspondan.

3. Aspectos operativos de la realización de la auditoria (lugar, plazo de entrega, etc.). Si bien el Consorcio es el dueño de la documentación, el Administrador es el responsable de la custodia de la misma. El Administrador deberá comunicar al auditor designado el lugar, días y horas en que estarán disponibles la documentación y los registros del Consorcio para realizar la auditoría. El auditor puede requerir copias de dichos elementos pero no puede exigir la entrega de los mismos.

4. Alcances de la auditoría contable. Es preciso que el Consorcio defina el alcance de la auditoría. Debe tenerse en cuenta que una auditoría contable no incluye una opinión sobre la calidad y precios de los servicios contratados por el Consorcio, aunque obviamente podrá advertir si existen graves irregularidades que puedan indicar un defraudación. Deberá establecerse el período sobre el cual se realizará la auditoría y se podrá solicitar un análisis pormenorizado sobre algún tema que resulte de interés para el Consorcio (por ejemplo un análisis integral en materia laboral y provisional).-

FUENTE: Por la CPN Ma. Laura Maraschini, Asesora Contable CAPHPBA

Separación de Residuos

A partir del día 14 de mayo de 2012 se deberán separar los residuos. Los materiales recuperables deberán ir en bolsas verdes y se sacarán, de acuerdo al cronograma de la Munic. de Gral. Pueyrredón. Las BOLSAS VERDES se colocarán los RESIDUOS RECUPERABLES, ellos son: PLÁSTICO, CARTÓN, VIDRIO, PAPEL, METAL. TODOS LOS ENVASES DEBEN ESTAR VACIOS.
 

LAS BOTELLAS DE PLÁSTICO DEBERÁN ESTAR APLASTADAS.
 

LAS CAJAS DE PIZZA O COMIDA NO ENTERAS.
 

En estas bolsas todo el material TIENE QUE ESTAR SECO.

EN LAS BOLSAS NEGRAS, IRÁ TODA LA BASURA ORGÁNICA (RESTO DE COMIDAS, PAÑALES, TOALLAS HIGIÉNICAS, VASOS DE TELGOPORT O ENCERADOS), LLAVES, LAMPARITAS, etc.

LAS PILAS Y BATERIAS SE DEBERÁN LLEVAR A LOS “COMEPILAS”, POR EJEMPLO EL QUE TIENE “CASA BLANCO en Avda. Independencia.

Que pasa cuando en el Contrato de Alquiler se pacta que las Expensas deberán ser abonadas por el inquilino?

En este tema, deberemos analizar dos aristas, a saber:

1-      Abonara Expensas ordinarias y extraordinarias

2-      Quien es el titular real de la deuda

Comenzaremos explicando que el Contrato de Alquiler es un arreglo entre particulares, por cuanto lo que en el se establezca, salvo lo prohibido por ley o abusivo, sera ley para las partes y deberán cumplir ambos firmantes.

Pero que significa el término “Expensas”. Pues involucra dos tipos de gastos, los periódicos y normales para el mantenimiento y conservación del Edificio, por ejemplo sueldo del Encargado; y los segundos, son aquellos que son únicos, no se repiten mensualmente e implican obras de envergadura, como por ejemplo remodelación del Hall de Entradas. Por ello, los gastos extraordinarios aumentan el valor del inmueble alquilado beneficiando en forma directa a su propietario y no seria correcto que sea soportado por el inquilino.

Entonces, al firmar un Contrato de Alquiler el inquilino deberá tener cuidado de que la clausula referida al pago de Expensas sea aclarada con el tipo de expensas que asumirá pagar, solo la ordinaria.

Ahora bien, que pasaría en el caso de que el inquilino no cumpla con su parte del contrato y no abone las expensas. En este caso, el propietario podrá accionar contra el inquilino por incumplimento de contrato pero será el responsable ante el Consorcio por la deuda, según lo determina la Ley 13.215 Ley de Propiedad Horizontal, art. 8.: la obligación de contribuir a los gastos comunes recae en cabeza de los propietarios, si por un contrato de alquiler estos trasladan esta obligación a los inquilinos, esto constituye un acuerdo entre particulares que no es oponible al consorcio quien ante un eventual incumplimiento accionara siempre sobre el Propietario de la unidad.

Fuente: Ley 13512 Propiedad Horizontal

Mascotas en Departamentos

En la ley 13.512 de propiedad horizontal no existe ninguna prohibición ni limitación respecto de la tenencia de animales domésticos en los departamentos. El legislador se ha limitado a fijar las pautas generales del régimen de la copropiedad, dejando para los particulares las reglas específicas de convivencia de cada edificio, a instrumentar a través de los Reglamentos de Copropiedad.

En efecto, amparada los arts.17 y 19 de la C.N. la persona no debería ver modificada su estabilidad jurídica de propiedad sobre una mascota ni restringida o molestada en ese derecho así como tampoco en su capacidad de hacer lo que la ley no le prohíbe.

Sin embargo en casos de controversia, buena parte de las decisiones judiciales se inclinan hacia la exclusión de las mascotas cuando el Reglamento de Copropiedad lo estipula expresamente.

Finalmente, una porción de las sentencias de nuestros tribunales adoptan la postura con la que coincidimos y propiciamos, que es la de estar por la exclusión en casos de notoria y probada molestia, peligro, inconveniencia o daño producido por las mascotas: "Constituiría un abuso de derecho, en contra de lo que impone el art.1071 del Código Civil, la exclusión de un perro de uno de los departamentos, si las incomodidades que genera su presencia, por ser pequeñas, no llegan a alterar la tranquilidad de los vecinos y están dentro del mínimo de perturbaciones que impone y obliga a tolerar la convivencia humana".-

Fuente consultada: Ley 13.512 Propiedad Horizontal

El consumo electrico en la "energía en espera"

En los últimos años, el desarrollo de la electrónica se ha intensificado en diversos campos, incluyendo a los aparatos electrodomésticos y de oficina. Si bien con ello se ha incrementado la confiabilidad, funcionalidad y eficiencia de los mismos, el avance tecnológico ha implicado que muchos de estos equipos al permanecer conectados (como “vampiros”) al circuito de alimentación eléctrica, continúen consumiendo energía aun cuando permanezcan supuestamente “apagados” o no estén efectuando su principal función, lo que significa un desperdicio de electricidad que el usuario tiene que pagar.

A este consumo de energía que realizan diversos aparatos electrónicos de manera pasiva, se le conoce como: energía de espera, energía de reposo, modo inactivo o modo dormido, aunque también se le considera como energía de desperdicio (“standby power”, “sleep mode”, “standby losses” o “leaking electricity”, respectivamente, por sus denominaciones en inglés), su crecimiento ha sido tan rápido como su aplicación en cada vez más electrodomésticos.

Se ha podido confirmar que algunos de los equipos que permanecen conectados las 24 horas del día llegan a consumir más energía -o desperdiciarla- que cuando están en uso efectivo; por ejemplo, un mini componente de audio de cierta marca consume 30 watts “apagado” y 36 encendido; además, hay que tomar en cuenta que en cualquier hogar puede haber hasta 10 ó más “vampiros”, que realizan un consumo continuo, acumulativo y sin utilidad; en casos críticos, esto equivale a tener encendido un foco de 60 watts todos los días.

 ¿Qué hacer para evitar estos consumos?

 Para reducir los consumos parásitos o innecesarios de estos equipos, se debe entender que la energía está siempre en función de la potencia y el tiempo; por ello, nos conviene reducir el tiempo de uso o consumo de energía, lo que puede ser tan simple o sofisticado como lo siguiente:

• Desconecte la carga (retirar la clavija del contacto).
• Use un interruptor manual o un multicontactos desde el cual se pueda cortar la corriente de suministro.

Utilice elementos más sofisticados, como en las computadoras, para apagar totalmente el equipo, pero sin desconfigurar sus funciones.

Fuente consultada: www.electricasas.com

Limpieza y Desinfección de Tanques de Agua (Ordenanza Nº 11554)

Obras Sanitarias S.E. ha informado de la obligatoriedad de dar cumplimiento a la Ordenanza Nº 11.554, Limpieza y Desinfección de Tanques de Agua, aplicando multas a aquellos que incumplan la normativa vigente.

La normativa dispone la obligatoriedad de la limpieza y desinfección anual de los tanques de agua destinada al consumo humano, en aquellos lugares donde se elaboren alimentos y donde se registre consumo público.

 Las personas que realicen dicha tarea deberán estar registradas Obras Sanitarias Mar del Plata Sociedad de Estado - O.S.S.E. -

Los propietarios, consorcistas, sus representantes y/o administradores, están obligados a permitir el acceso de los inspectores de O.S.S.E. acreditados a la propiedad, a los efectos de verificar el estado de los tanques a inspeccionar o a requerir el certificado extendido por la empresa prestataria, todas las veces que aquellos lo solicitaren.

Fuente: Ordenanza Nº 11.554, Limpieza y Desinfección de Tanques de Agua