Quite de horas extras. Atribución del empleador

¿Existe la posibilidad de reclamo por despido por parte del encargado en el caso de que se le quiten o reduzcan las horas extras?
Quite de horas extras. Atribución del empleador
En los tiempos que corren, donde en los consorcios cada peso que se puede ahorrar redunda en beneficio de poder realizar obras en el mismo o bajar las expensas, el tema de las horas extras que se abonan a los encargados no es un tema menor.
A la hora de tener que contestar si el quite de las horas extras es o no una variación en las condiciones laborables (ejercicio del ius variandi) los asesores dudan en responder si el encargado se creerá con derecho a reclamar la indemnización por su quite o se entenderá que es un derecho del empleador de hacerlas trabajar o no y por ende quitarlas cuando lo considere necesario.
Ello es así, por la disparidad de fallos jurisprudenciales, que las consideran en algunos casos parte del sueldo (derecho adquirido) y en otros casos no.
Si bien la jurisprudencia es contradictoria, ya que hay fallos que sostienen que las horas extras tienen carácter remuneratorio y otros que establecen que el otorgamiento de las mismas es una facultad del empleador, entiendo que si la reducción se efectúa para disminuir costos y el consorcio tiene problemas económicos para realizar tareas de mantenimiento que hacen a la seguridad de sus habitantes y no se contrata a otro trabajador para que las efectúe, se le debe remitir una carta documento fundando el quite.
Ya he tenido varias consultas de este tipo con resultados positivos, el empleado no ha efectuado ningún reclamo.
El riesgo es que el trabajador haga un reclamo ante el SECLO por la reinstalación de las horas extras.
En ese caso, o bien se arriba a un acuerdo otorgándoselas o reduciéndolas parcialmente, o se acuerda una suma de dinero a fin de terminar el litigio, quedando constancia que a partir de la fecha del acuerdo el encargado no realizará más horas extras y manifestando que no tiene nada más que reclamar por dicho concepto.
Recordar que el acuerdo debe ser homologado ante Ministerio de Trabajo.
La otra alternativa es que se cierre la conciliación sin acuerdo y el empleado inicie una acción judicial con un resultado incierto aún cuando, desde mi punto de vista, las horas extras sean una atribución del empleador máxime en el caso de un consorcio que no es una empresa y que está en rojo.
En el caso concreto que se plantea, cuando se le envíe la carta documento al encargado se debe dejar asentado el día de la asamblea, la decisión unánime de los copropietarios dejando Ud. constancia en el Libro de Actas que ha asesorado a los copropietarios para que tomen una decisión conociendo el riesgo que la situación conlleva.
En el caso de un encargado de edificio en P.H. resuelven que la supresión de horas extra no significa un ejercicio abusivo del “ius variandi”.

Jornada de trabajo. Encargado de casas de renta y propiedad horizontal. Supresión de horas extras.
La Sala VII de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo confirmó la sentencia dictada en Primera Instancia en cuanto desestimó las pretensiones principales del trabajador, consistentes en el restablecimiento de las condiciones laborales pactadas, con restitución de las horas extras y el pago de las mismas.

El Consorcio de Propietarios demandado no ha incurrido en un ejercicio “abusivo” del ius variandi ante la quita de las horas extras. La situación, no menoscaba el contenido esencial del contrato de trabajo, conforme el Art. 66 de la LCT.

La dación de trabajo en tiempo suplementario (horas extras) depende de las necesidades y los recursos del empleador. El otorgamiento de horas extras es discrecional ante la sobrecarga de tareas.

Se trata de los autos caratulados:”M, N. c/ Consorcio de Propietarios del Edificio ....s/ diferencia de salarios” – CNTRAB – SALA VII – 28/02/2014. Publicado por elDial.com– A864C el 14/04/2014.

La Sala VII de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo, integrada por los Jueces Dres. Estela Milagros Ferreirós y Néstor Miguel Rodríguez Brunengo, resolvió:
1) Confirmar el fallo en todo cuanto ha sido materia de agravios.
2) Declarar las costas en ambas instancias en el orden causado (Art. 68 segundo párrafo, CPCCN) pues, en atención a las particulares circunstancias del caso, el actor pudo considerarse con derecho a litigar como lo hizo.

La Sentencia de Primera Instancia que fuera confirmada por la Excma.Cámara.
En la sentencia de Primera Instancia, tras el análisis de los elementos de juicio aportados a la causa, la “a quo” decidió en sentido desfavorable a las principales pretensiones del trabajador, quién había reclamado el restablecimiento de las condiciones laborales pactadas, con restitución de las “horas extras” y el pago de las mismas.

El caso planteado
El Encargado del Edificio en Propiedad Horizontal entabla la demanda contra el Consorcio de Propietarios del Edificio de la Calle … para quien dice desempeñarse en relación de dependencia en las condiciones y las características que explica.
Señala que ingresó a trabajar el 1/5/96, desempeñándose como Encargado de Edificio, categoría profesional “Encargado Permanente con vivienda 2da. cat.”
Afirma que desde el inicio de su actividad y hasta marzo/2012, su horario de trabajo fue de lunes a domingo de 6 a 12 hs. y de 17 a 21 hs. incluidos los feriados. Mas su empleador sin notificación previa le informó que “…no laborará más las horas extras que venía cumpliendo”.
Reclama, entonces, el restablecimiento de las condiciones laborales pactadas, con “restitución de las horas extras”.
Fundamentos de la sentencia de Cámara que confirma la dictada en la anterior instancia.
La Sra. Juez de Cámara preopinante, Dra. Estela M. Ferreirós –a cuyo voto adhiere oportunamente el Sr. Juez de Cámara, Dr. N. Rodríguez Brunengo –manifestó que “al igual que la Sra Juez de grado, entiendo que la supresión de horas extras no hacen al contenido esencial del contrato, de acuerdo con lo previsto en el art. 66 LCT, en tanto la dación de trabajo en tiempo suplementario, depende de que exista una sobrecarga de trabajo, que motive la decisión del empleador de ofrecer la posibilidad de prestar servicios en exceso de la jornada laboral.”
Continuando con la argumentación, la Sra. Juez de Cámara destacó que “la dación de tareas en exceso de la jornada laboral resulta discrecional de acuerdo con las necesidades y los recursos del empleador.”
“Cabe recordar, que el trabajador no está obligado a aceptar dicha oferta, salvo casos de excepción.” (conf. art. 203 L.C.T.)

Finalmente, la Dra Ferreirós puntualizó que “la demandada no incurrió en un ejercicio abusivo del “ius variandi” ante la quita de las horas extras siendo que, en definitiva, con dicha medida adecuó su conducta a los límites horarios previstos en la legislación” tras lo cual añadió que”en relación a ello, considero oportuno indicar que la empleadora ofreció al trabajador la reducción y no la supresión de las horas extraordinarias y éste no lo aceptó, cuestión que demuestra la buena voluntad del empleador más allá de lo estrictamente legal.”

Ius variandi. Alteración de las condiciones de trabajo. Trabajador que reclama el establecimiento de una jornada semanal de 68 hs. sin descanso semanal. Improcedencia.
La medida patronal de suprimir el trabajo extraordinario prestado en días destinados al descanso no implica una modificación unilateral del contrato de trabajo, en tanto la empleadora se ha limitado a cumplir con el mandato legal y dejar de violar las reglas sobre tiempo máximo de trabajo semanal. En el mismo orden de ideas, la supresión de horas extras no concierne al contenido esencial del contrato que se proyecta en lo previsto en el art.66 L.C.T., dado que la dación de trabajo en tiempo suplementario depende de las necesidades y requerimientos de
la empresa, y no existe un derecho adquirido del trabajador a realizar tareas extraordinarias ni la obligación de llevarlas a cabo –arts. 203 y s.s. de la ley citada–.Un tribunal de justicia no puede condenar al empleador no sólo a traspasar los límites de la jornada legal, sino también privar al trabajador del descanso semanal, en abierta violación a normas nacionales (art. 3, inc c de la ley 12.981 y art. 204LCT) e internacionales (art. 7, inc. d del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales). CNAT Sala IV.

A continuación un fallo muy reciente en donde no consideran las horas extras como elemento esencial del contrato de trabajo.
Considero que este fallo es importante para todos aquellos consorcios que decidan empezar a reducir las horas extras de los encargados para poder reducir las expensas mensuales.
Define muy bien el carácter que éstas tienen, por cuanto determina que las horas en exceso no son parte integrante del contrato laboral, ni aunque se hayan hecho en forma habitual, ni integran el sueldo, ni empleador está obligado a asignarlas.


Jornada laboral. Horas extras. Cumplimiento habitual de tareas en exceso del horario establecido en el contrato de trabajo, que no puede considerarse como un derecho adquirido a favor del dependiente. Supresión de las horas extras que no constituye una rebaja salarial. Falta de configuración de un ejercicio abusivo del “ius variandi”. Rechazo de la demanda.
SD 87699 – Causa 9.733/10 – “Cortez Fortunato Calixto c/ Consorcio de Propietarios del Edificio Av. Las Heras 3832/36 s/ diferencias de salarios” – CNTRAB – SALA I – 15/05/2012.
“La prestación de servicios durante horario extraordinario no puede ser considerada como uno de los elementos esenciales de la relación laboral, ni siquiera cuando la realización de las mismas hubiere adquirido el carácter de habitual, razón por la cual, el cumplimiento de tareas en exceso del horario establecido por vía contractual, no puede nunca considerarse como un derecho adquirido a favor del trabajador/a dependiente. En efecto, aún siendo habituales, las horas extras remuneran el trabajo prestado más allá de los límites que rigen la jornada de trabajo y no la jornada normal de labor, por ello nadie tiene un derecho adquirido al otorgamiento de horas extras porque, como contrapartida del carácter facultativo de su realización por parte del dependiente, no resulta obligatorio para el empleador asignarlas o mantenerlas en forma invariable si así no lo requiere.”
“Tampoco puede sostenerse válidamente que la retribución por las horas trabajadas en exceso de la jornada legal integren el salario convenido por las partes al momento de contratar, por cuanto la fijación del mismo se estipula en función de la duración de la jornada normal, de manera que la supresión de las horas extras no puede constituir rebaja salarial alguna (ver también Sala X, en autos “Manoni Eduardo A. c/Consorcio de Propietarios Edificio Galileo 2457/59”, sentencia definitiva del 18 de octubre de 2002 y Sala III, en autos “Rodríguez Delgado, Elbio Alcides c/Consorcio de Propietarios del Edificio Rodríguez Peña 1409 s/despido”, Sentencia Definitiva nro. 85.413 del 13 de noviembre de 2003).”
“…no le resultaba obligatorio a la empleadora asignar al actor trabajo en horas extras, no pudiendo considerarse ello un ejercicio abusivo del ius variandi, como pretende el reclamante. Tal solución me lleva a propiciar el rechazo de la demanda en su totalidad. En tales condiciones, la queja articulada por la parte actora deviene abstracta.”


La opinión del Dr. Segura del libro “Régimen legal del trabajo en edificios” ©, de Alejandro A. Segura, Ed. Lexis Nexis.
Desde el punto de vista del encargado:
¿Qué es lo que debo saber si presto horas extras?
Para comprender este tema debemos partir de lo establecido como doctrina obligatoria por el Fallo Plenario Nº 226 de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo en la causa “D´Aloi, Salvador c. Selsa S.A.” “El trabajo realizado fuera de la jornada convenida por las partes sin exceder el máximo legal, debe pagarse sin el recargo previsto en el art. 201 del R.C.T.”. Este último artículo establece el recargo del 50% calculado sobre el salario habitual, si se tratare de días comunes, y del 100% en días sábado después de las 13 horas, domingos y feriados.
Para esa decisión de aplicación obligatoria de la Cámara del Trabajo, por más que los trabajadores hubieran convenido con sus empleadores una jornada de siete horas diarias, por ejemplo o, lo que es peor, una jornada reducida por convenio colectivo como la del encargado no permanente o ayudante media jornada, sólo se abonarán con recargo las que se laboren en exceso a las 48 horas semanales.
Por ello, se ha decidido que el trabajador edificios que sólo presta servicios los días sábados por la tarde y domingos, como el suplente no tiene derecho a los recargos de ley, aun cuando en la práctica, muchas administraciones sí liquidan las horas extras en tal supuesto.
1. Obligación de prestar servicios en horas suplementarias (extraordinarias).
Por lo que se analizará en el punto siguiente, somos de la opinión que rige la total libertad de ambas partes en el otorgamiento –por parte del empleador– y la aceptación –de lado del trabajador– de horas extras.
La prestación de tareas más allá de la jornada legal no puede, en principio, ser impuesta por la patronal y, en consecuencia, su no cumplimiento no puede ser causal de despido indirecto por más que, en forma normal y habitual, el trabajador laborase horas extras.
El criterio de la voluntariedad de las horas extras es lógica consecuencia de la inexistencia de obligación de darlas y cumplirlas.
Este principio encuentra un límite. El trabajador no estará obligado a prestar servicios en horas suplementarias, salvo casos de peligro o accidente ocurrido o inminente fuerza mayor, o por exigencias excepcionales de la economía nacional o de la empresa, juzgando su comportamiento en base al criterio de colaboración en el logro de los fines de la misma (art. 203, LCT).
2. ¿El otorgamiento de horas extraordinarias, genera un derecho adquirido?
La LCT fue dictada en tiempos de pleno empleo y salarios que alcanzaban. Poco tiempo después, y a partir de 1976, se produjo una brutal transferencia de excedentes económicos de los trabajadores a los empleadores por dos vías: a) La disminución del salario real y b) El aumento del tiempo de trabajo subvaluado.
El pleno empleo y la prosperidad económica anterior al “rodrigazo”, determinaba una serie de normas que desalentaba la movilidad en el empleo, a través de la generación de derechos fundados en la antigüedad, tales como la indemnización por despido, la eventual duplicación del preaviso, las licencias ordinarias, el cómputo del tiempo de licencia por enfermedad, el derecho a la excedencia, el orden de prelación de despidos por causas económicas, etc.
También, pleno empleo y salarios remuneradores, determinaban que la LCT impidiera trabajar las propias vacaciones o cambiar por dinero los francos compensatorios.
El Legislador de 1974 pretendía que el trabajador ejerciera su derecho a los descansos porque consideraba que todo el sistema socio–laboral consagraba la existencia de un salario idóneo para que “...le asegure alimentación adecuada, vivienda digna, educación, vestuario, asistencia sanitaria, transporte y esparcimientos, vacaciones y previsión” (art. 116, LCT).
Lamentablemente, tal situación ideal se desvaneció a partir de 1975. De este modo, para complementar sus alicaídos salarios, los trabajadores comenzaron a trabajar horas extraordinarias. Su quite importa una rebaja salarial encubierta.
El criterio generalizado responde al carácter voluntario del trabajo extraordinario. Siendo facultativo para el trabajador desempeñar tareas en horas extraordinarias, no resulta tampoco obligatorio para el empleador otorgarlas.
Sin embargo, dos cosas habría que determinar, una vez establecido el carácter “no circunstancial” de las horas extras cumplidas, para evaluar algún “derecho” para el trabajador debería presentarse alguna de estas dos hipótesis:
Que el quite de horas extras fuera discriminatorio; esto es, que solamente se dirija al trabajador y no al resto de sus compañeros;
Que se haya ejercido en abuso de derecho (art. 1071, Cód. Civil).
En ambos casos, podría llegarse a pedir la nulidad de la medida, obligándose al empleador a retrotraer la situación o generándose a favor del trabajador alguna forma de compensación.
Algo está claro y más allá de esta última posibilidad: El trabajador no puede considerarse despedido si el consorcio le suprimió las horas extras ya que, no constituye injuria laboral.
En cuanto a si es un derecho adquirido o no, es un debate que la jurisprudencia resolvió, en una gran variedad de fallos, pero a modo de síntesis, vamos a citar el de la Sala III de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo en los autos “Ibáñez, Carlos Hugo c/ Consorcio de Propietarios de la calle Mendoza 1846/58 s/despido” (fuente Diario Judicial, edición 1537) en el cual se decidió que “la prestación de servicios durante horario extraordinario, no puede ser considerada como uno de los elementos esenciales de la relación laboral, ni siquiera cuando la realización de las mismas hubiere adquirido el carácter de habitual, razón por la cual, el cumplimiento de tareas en exceso del horario establecido por vía contractual, no puede nunca considerarse como un derecho adquirido a favor del trabajador dependiente”.


Las horas extras de los encargados de edificios de Propiedad Horizontal
Tiempo atrás, la Sala III de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo volvió sobre el tema en los autos “Ibáñez, Carlos Hugo c/ Consorcio de Propietarios de la calle Mendoza 1846/58 s/despido” (fuente Diario Judicial, edición 1537) y decidió que “la prestación de servicios durante horario extraordinario, no puede ser considerada como uno de los elementos esenciales de la relación laboral, ni siquiera cuando la realización de las mismas hubiere adquirido el carácter de habitual, razón por la cual, el cumplimiento de tareas en exceso del horario establecido por vía contractual, no puede nunca considerarse como un derecho adquirido a favor del trabajador dependiente”.
El Consorcio se agraviaba porque el juez de primera instancia entendió que el actor se encontró asistido de derecho al resolver el contrato de trabajo ante la modificación decidida por su empleador en cuanto a la reducción de la jornada y consecuente supresión de las horas extraordinarias realizadas. Sostuvo que el trabajador no está obligado a prestar tareas en horas suplementarias y que el empleador dentro de las facultades del art. 66 LCT (el conocido como ‘ius variandi’) podía válidamente introducir tal tipo de modificación.
El Tribunal destacó que “no puede sostenerse válidamente que la retribución por las horas trabajadas en exceso de la jornada legal integren el salario convenido por las partes al momento de contratar por cuanto la fijación del mismo se estipula en función de la duración de la jornada normal”, de manera que interpretó que la supresión de las horas extras no puede constituir una rebaja salarial y, por tanto, no configura una injuria que habilite a la disolución indirecta del vínculo en los términos del art. 242 LCT. (en sentido análogo, S.D. 85.413 del 13/11/03 en autos “Rodríguez Delgado, Elbio Alcides c/ Consorcio de Propietarios del Edificio Rodiguez Peña 1409 s/ despido” del registro de esta Sala, en igual sentido Sala X, 18/10/2002, “Manoni, Eduardo A. c/ Cons. Prop. Ed. Galileo 2457/9”).
Además, aclaró que el trabajador no tiene derecho a queja alguna si le son suprimidas o reducidas las horas extras que fueron cumplidas, respondiendo a necesidades circunstanciales del Consorcio, aun cuando se hayan efectuado durante un lapso prolongado, en tanto “no se trata de una modificación contractual, sino de una circunstancia aleatoria dentro del contrato en desarrollo”.
Concluyeron, entonces, en que debía ser revocada la sentencia de primera instancia y, por ende, rechazar la demanda incoada por el encargado contra el Consorcio. Por su parte, uno de los jueces dejó a salvo su opinión acerca de que la solución del caso podría haber sido distinta si la reducción de las horas extraordinarias habituales hubiese correspondido a una actitud discriminatoria o persecutoria. Sin embargo, ello no fue lo acontecido en esta causa, ya que ni siquiera se invocó.
Con lo resuelto los comuneros más tranquilos y sus derechos debidamente protegidos.


UNICO CASO ENCONTRADO EN JURISPRUDENCIA POR MEDIO DEL CUAL SE ORDENO INDEMNZIAR A UN ENCARGADO QUE SE CONSIDERO DESPEDIDO PORQUE LE REDUJERON LAS HORAS EXTRAS


GREMIALES: Las horas extras no se tocan
La Cámara Laboral condenó al consorcio de un edificio a indemnizar al encargado que se consideró despedido por que le redujeron las horas extras que constituían una jornada entera de trabajo. Los jueces entendieron que ello había implicado un ejercicio abusivo del ius variandi ya que para el empleado, esas horas formaban parte de su sueldo habitual.
Lo determinaron los jueces Néstor Rodríguez Brunengo y Juan Andrés Ruiz Díaz, integrantes de la Sala VII del fuero laboral, en autos caratulados “Loinas, Ceferino Horacio c/ Consorcio de Propietarios del Edificio Anchorena 1153 s/Despido”, que arribaron a esta instancia a raíz de la apelación incoada por la actora contra la sentencia de grado que rechazó su reclamo tendiente al cobro de la indemnización por despido.
Ante ello, los jueces señalaron que el actor ingresó el 4 de Septiembre de 1998 a trabajar para el consorcio demandado como encargado permanente con vivienda, percibiendo como mejor remuneración la suma de $ 730 correspondiente al mes de septiembre de 2001 que fue el último año laboral trabajado por el actor ya que el día 4 de abril de 2002 –luego del intercambio telegráfico suscitado– se colocó en situación de despido indirecto alegando como causal de injuria la quita de 10 horas extraordinarias trabajadas los días sábados y domingos, en virtud de que ello le ocasionaba una seria reducción de su remuneración.
Advirtieron que la jornada laboral del trabajador era de lunes a viernes de 7 a 12 y de 17 a 20 hs. y los sábados era de 8 a 12, con 12 hs. extraordinarias habituales al 100% el fin de semana, motivado ello por la necesidad del mantenimiento de los servicios centrales de agua caliente y calefacción por medio de una caldera y que le requería permanecer en su puesto de labor todo el fin de semana. Así también, se destacó que en el mes de noviembre de 1999 se desafectó parcialmente la caldera y se colocaron termotanques eléctricos en las unidades del edificio, situación que, no obstante, no trajo aparejado la quita de la jornada extraordinaria que cumplía el actor.
Sin embargo, hacia el mes de octubre de 2001 se produjo un cambio en la administración del consorcio, notificándole al actor una modificación de la jornada extraordinaria, la que se le redujo a una hora extra el sábado y otra el día domingo, de 20 a 21 horas, suprimiéndosele por lo tanto 10 horas extraordinarias de labor.
Ante dicha situación los jueces llegaron a formar su convicción acerca de que Loinas desde el inicio de su contrato de trabajo trabajaba una jornada extraordinaria los fines de semana de manera habitual e ininterrumpida, no esporádica, ello hasta la unilateral decisión del consorcio demandado en reducirle dicha jornada extraordinaria lo que motivó que su remuneración se vea menguada en más del treinta por ciento.
En consecuencia, consideraron que esta circunstancia “originaba un significativo menoscabo patrimonial para el actor, teniendo en consideración la incidencia que los servicios extraordinarios que se le exigieron desde el inicio de su contratación tenían en su remuneración, circunstancia que sin duda vulneraba el principio de intangibilidad del salario percibido por el trabajador, en tanto su nivel de ingreso se veía seriamente disminuido”.
A mayor abundamiento destacaron que “...si la cantidad de horas extras abonadas en el año anterior al cese es mayoritaria, integran el salario normal y habitual, es decir que si se demuestra en juicio que las horas extras se realizaban y abonaban en forma mensual, normal y habitual, deben computarse a los fines de la indemnización del art. 245 LCT”. Por lo cual, entendieron que en el caso, el actor estuvo acertado al considerarse injuriado y despedido, y condenaron al consorcio a indemnizarlo en la suma total de $ 11.144,40, además, de la obligación de entregarle los certificados de trabajo que prevé el art. 80 de la LCT.


Tal como manifestara precedentemente es un tema que no encuentra una única solución.
Mi consejo es que el consorcio en asamblea evalúe las distintas variantes, y de decidir el quite de las horas extras, se las vaya descontando de una manera gradual, teniendo en miras la salud del trabajador, en cuanto a no laborar más allá de lo que la ley le permite, es decir, que tenga los descansos correspondientes, y la situación económica del edificio, y que en su reemplazo no se tome otro trabajador, todo por resolución asamblearia, y esperar su reacción, tener en cuenta que está próximo a su jubilación, y el consorcio se pondría en un riesgo innecesario.

Fuente: http://www.ips.com.ar

Las Mascotas: molestia en los consorcios

En la Ley 13.512 no se establece ninguna limitación acerca de la tenencia de animales domésticos.
Las mascotas: molestia en los consorcios
El tema de los perros en los consorcios además de englobar un conflicto jurídico tiene un costado afectivo que es difícil de abordar a la hora de tomar decisiones al respecto.
En la Ley 13.512 no se establece ninguna limitación acerca de la tenencia de animales domésticos por lo que deja abierta la posibilidad para que cada consorcio de copropietarios, conforme lo decidan, establezca en el Reglamento de Copropiedad (o en uno interno) acerca de la prohibición o permiso para la tenencia de animales domésticos.
En el caso en análisis existe prohibición de tener perros establecida en el Reglamento de Copropiedad, en atención a ello, sabiendo que muchos lo transgreden, ¿existiría alguna posibilidad de oponerse a la permanencia de algún animal en el consorcio?
Entiendo que sí. El consorcio debería probar que el animal provoca, molestias a los vecinos, éstos deben quejarse en forma fehaciente a través de notas o cartas documento a los fines que el administrador pueda intervenir e intimar al propietario para que se encuadre a las normas de convivencia.
De probarse estos extremos abrirían la posibilidad del retiro del animal ya que la jurisprudencia ha entendido que nos encontraríamos en las prohibiciones del Art. 6. Inc. b de la Ley 13.512. “...La conducta de un animal generadora de molestias de envergadura, (olores nauseabundos, orines en la cabina del ascensor, aullidos y ladridos en distintos horarios, mordeduras a copropietarios o visitantes del edificio, raspaduras en las puertas de distintas unidades funcionales) al perturbar el sosiego de los ocupantes de los otros departamentos, constituye una violación a la normativa del Art. 6. Inc. b) de la Ley 13.512, que justifica la expulsión del animal de que se trate. Consorcio Avenida Santa Fe 25642/44 c/L.J.C.S/acciones del Art. 15 de la Ley 13.512 13/3/98)”.
Indudablemente esta jurisprudencia se basa en la transgresión a lo normado por el Art. 6 Inc. b) de la Ley 13.512: “Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos...b) perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos”.
La jurisprudencia opina acerca de la Infracción al Art. 6º de la Ley 13.512. Tenencia de animales.
“1. La determinación del grado en que las actividades prohibidas en el art. 6º de la ley de propiedad horizontal puedan resultar perjudiciales o molestas a los habitantes de los pisos o departamentos afectados, es una cuestión de hecho que queda librada, en cada caso, a la apreciación judicial, la que debe efectuarse sobre la base de un criterio objetivo, que no puede verse afectado por la sensibilidad de las personas, puesto que lo que debe establecerse es si las molestias que se ocasionan repercuten sobre los vecinos en una medida superior a la normalmente tolerable.
2. La conducta de un animal generadora de molestias de envergadura (olores nauseabundos, orines en la cabina del ascensor, aullidos y ladridos en distintos horarios, mordeduras a copropietarios o visitantes del edificio, raspaduras en las puertas de distintas unidades funcionales, etc.), al perturbar el sosiego de los ocupantes de los otros departamentos, constituye una violación a la normativa del art. 6º, inc. b) de la ley 13.512, que justifica la expulsión del animal de que se trate. CONSORCIO AV. SANTA FE 2642/44 c/ LAGOMARSINO, Juan Carlos s/ ACCIONES DEL ART. 15 DE LA LEY 13.512 98/03/13 C. E133439 Civil – Sala E”
Tal como lo expresara precedentemente este tema es muy delicado pues se mezcla con los sentimientos que tienen los seres humanos con las mascotas por lo cual se torna complicado lograr una sentencia que ordene el retiro del animal, es que “en el caso de un perro” para defender la posición de no acceder al retiro por parte de su propietario éste podría argumentar que el animal es integrante de su familia en el aspecto psicoafectivo, e incuestionablemente concurre con los demás miembros de ella a conformar un grupo primario de seres ligados por lazos emocionales íntimos y que tienen entre sí contacto directo y espontáneo.
Opuestamente a lo anterior, otro fallo dice “Los únicos perros que deben aceptarse en las ciudades son los auxiliares del cuerpo de policía o los que utilizan los no videntes”.
Al respecto el Dr. Alberto Aníbal Gabás (“Manual Teórico–Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada”) en uno de los párrafos que dedica al tema dice: “... la conducta de dichos animales será factor decisivo desde el punto de vista legal para la posibilidad de su tenencia, a falta de otra norma expresa que lo prohíba”. Transcribo un fallo interesante: “Corresponde ordenar al copropietario el retiro del perro del departamento si el reglamento prohíbe la tenencia de animales. En este caso no es necesario probar que el animal causa molestias. Para prohibir la tenencia de animales que causen molestias no es necesario que el reglamento contenga prohibición alguna, basta lo dispuesto en el Art. 6º de la ley [CNCiv. Sala A, 31/5/72, DE, 49–232].
“Corresponde condenar a la copropietaria a retirar los gatos que tiene en su departamento si se encuentra más que suficientemente probado que provocan molestias que encuadran en lo previsto en el Art. 6º, Inc. b) de la Ley 13.512. Si los gatos que tiene en su departamento la copropietaria provocan molestias que encuadran en lo previsto en el Art. 6º, Inc. b) de la Ley 13.512, corresponde ordenar su retiro de la unidad, a cuyo efecto, de ser necesario, se habrá de ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública (Art. 15 de la misma ley)”. (CNac.Civ. Sala A, 18/11/69, ED, 42–282).
“Es procedente la exclusión del edificio de un perro que incomoda a otros copropietarios con sus ladridos y malos olores, cuando el reglamento de copropiedad y administración prohíbe expresamente la existencia de animales que puedan ocasionar molestias (CNCiv, Sala D, 16/12/76, «Consorcio de Propietarios Vidal 1949 c. Bichara, Juan C., y otra», «Rep. La Ley», XXXVIII, J–Z, 1526, sum. 27).”
Habiendo analizado la doctrina y la jurisprudencia , los pasos a seguir en estos casos , sería menester reiterar la intimación para su encuadramiento al Art. 6 Inc. b) de la Ley 13.512 , caso contrario iniciar la mediación prejudicial y de no obtenerse el resultado esperado, iniciar las acciones judiciales correspondientes, por infracción al art. 6to. inc. b) de la ley 13.512, previa decisión asamblearia.

Fuente consultada: http://www.ips.com.ar

Separación de Residuos

A tener en cuenta

Los envases de plástico, tetra brik y latas pueden comprimirse
o aplanarse, reduciendo considerablemente su volumen.

Los envases que han contenido líquidos deberán estar
secos ó escurridos.

Los papeles y cartones pueden apilarse lo suficientemente ordenados, para optimizar el espacio en la bolsa.

Los elementos de vidrio (principalmente si están rotos) es aconsejable envolverlos en papel ó cartón para evitar lesiones
en operarios durante la recolección y apertura de bolsas.

No deben ser incluidos en la bolsa verde: pañales, toallas femeninas, curitas, jeringas, agujas, telgopor, lamparitas, residuos resultantes del barrido de las casas, cerámica, porcelana.

No deben incluirse en ninguna de las dos bolsas las pilas tipo botón ni las baterías recargables. Estas se desechan en los "comepilas" ubicados en dependencias públicas municipales, locales de venta de pilas y baterías.

Las baterías de teléfonos celulares se desechan en contenedores exclusivos para este fin ubicados dentro de los locales de las compañías proveedoras de servicios de telefonía celular.

El peso máximo de las bolsas (tanto verdes como comunes) para su recolección es de 10 kg.

Porqué no se deben mezclar los residuos húmedos u orgánicos con los recuperados?

Los residuos húmedos ensucian a los otros residuos.
Los residuos húmedos hacen perder su valor a los recuperables.
Dificultan el manejo de los mismos a los trabajadores involucrados.
La bolsa verde va al centro de clasificación y será abierta por un recuperador que separará los materiales aprovechables
La bolsa común con los residuos no recuperables va directamente a disposición final (no se revisa)

Ante la duda, si el material está limpio y seco lo desechamos en la bolsa verde.

Fuente: http://www.mardelplata.gob.ar/

Cablevision y cambios en la modalidad de facturación


Les informamos que la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) dictó la Resolución General N° 3260/2012, mediante la cual, introdujo una modificación a los requisitos exigidos a las facturas emitidas por los prestatarios de servicios de comunicación audiovisual por suscripción. 
Es en virtud de ello y a efectos de cumplir la mentada Resolución, que a partir de la facturación correspondiente al mes de Noviembre 2012 los consorcistas recibirán de manera individual y en su domicilio las facturas de los productos que poseen contratados con CABLEVISIÓN S.A. En este sentido, la última factura que recibirá bajo la modalidad colectiva es la correspondiente al mes de Octubre 2012.

Auditorias solicitadas por los propietarios

Cuando el Consejo de Administración, o un grupo de propietarios, tienen interés en que se realice una auditoria contable sobre la gestión del Administrador, deberán poner el tema a consideración de una Asamblea. En general, cuando una Asamblea de Consorcistas decide la realización de una auditoría es porque se ha resentido la confianza con respecto al administrador. Seguramente el Administrador que no tiene ningún temor a que realicen un pormenorizado análisis sobre su gestión, no quiere aparecer reticente y accederá al pedido con exagerada celeridad. Sin embargo, antes de concretar la realización de una auditoría deben tenerse en cuenta ciertas consideraciones:

1. Contratación del profesional que tendrá a su cargo la auditoría: La auditoría debería ser contratada con contadores que tengan una cierta experiencia en materia de propiedad horizontal, ya que el consorcio es un ente económico con ciertas particularidades que exigen una especialización de parte de los profesionales intervinientes. Deberán solicitarse presupuestos para lo cual previamente se establecerán los alcances de la auditoria, de manera que todos los profesionales consultados tomen la misma base para realizar su cotización. Es importante determinar que gastos, además de los honorarios, estarán a cargo del Consorcio. Una vez que la Asamblea decida la realización de la auditoría podrá delegar en el Consejo de Administración la elección del profesional para realizar la tarea.

2. Quienes serán los destinatarios de la información y de las conclusiones de los auditores. El dueño de la información que resulte de la labor de la auditoria es quien la contrata. De modo que si el Consorcio, a través de una Asamblea decidió la realización de la auditoria, es indudable que es el Consorcio el destinatario de la información. Pero también resulta necesario que el Administrador conozca el contenido del dictamen del auditor con anterioridad a la Asamblea en la cual se considere la auditoría realizada. Esto permite que el Administrador pueda proporcionar las explicaciones que correspondan.

3. Aspectos operativos de la realización de la auditoria (lugar, plazo de entrega, etc.). Si bien el Consorcio es el dueño de la documentación, el Administrador es el responsable de la custodia de la misma. El Administrador deberá comunicar al auditor designado el lugar, días y horas en que estarán disponibles la documentación y los registros del Consorcio para realizar la auditoría. El auditor puede requerir copias de dichos elementos pero no puede exigir la entrega de los mismos.

4. Alcances de la auditoría contable. Es preciso que el Consorcio defina el alcance de la auditoría. Debe tenerse en cuenta que una auditoría contable no incluye una opinión sobre la calidad y precios de los servicios contratados por el Consorcio, aunque obviamente podrá advertir si existen graves irregularidades que puedan indicar un defraudación. Deberá establecerse el período sobre el cual se realizará la auditoría y se podrá solicitar un análisis pormenorizado sobre algún tema que resulte de interés para el Consorcio (por ejemplo un análisis integral en materia laboral y provisional).-

FUENTE: Por la CPN Ma. Laura Maraschini, Asesora Contable CAPHPBA

Separación de Residuos

A partir del día 14 de mayo de 2012 se deberán separar los residuos. Los materiales recuperables deberán ir en bolsas verdes y se sacarán, de acuerdo al cronograma de la Munic. de Gral. Pueyrredón. Las BOLSAS VERDES se colocarán los RESIDUOS RECUPERABLES, ellos son: PLÁSTICO, CARTÓN, VIDRIO, PAPEL, METAL. TODOS LOS ENVASES DEBEN ESTAR VACIOS.
 
LAS BOTELLAS DE PLÁSTICO DEBERÁN ESTAR APLASTADAS.
 
LAS CAJAS DE PIZZA O COMIDA NO ENTERAS.
 
En estas bolsas todo el material TIENE QUE ESTAR SECO.

EN LAS BOLSAS NEGRAS, IRÁ TODA LA BASURA ORGÁNICA (RESTO DE COMIDAS, PAÑALES, TOALLAS HIGIÉNICAS, VASOS DE TELGOPORT O ENCERADOS), LLAVES, LAMPARITAS, etc.

LAS PILAS Y BATERIAS SE DEBERÁN LLEVAR A LOS “COMEPILAS”, POR EJEMPLO EL QUE TIENE “CASA BLANCO en Avda. Independencia.

Que pasa cuando en el Contrato de Alquiler se pacta que las Expensas deberán ser abonadas por el inquilino?

En este tema, deberemos analizar dos aristas, a saber:
1-      Abonara Expensas ordinarias y extraordinarias
2-      Quien es el titular real de la deuda
Comenzaremos explicando que el Contrato de Alquiler es un arreglo entre particulares, por cuanto lo que en el se establezca, salvo lo prohibido por ley o abusivo, sera ley para las partes y deberán cumplir ambos firmantes.
Pero que significa el término “Expensas”. Pues involucra dos tipos de gastos, los periódicos y normales para el mantenimiento y conservación del Edificio, por ejemplo sueldo del Encargado; y los segundos, son aquellos que son únicos, no se repiten mensualmente e implican obras de envergadura, como por ejemplo remodelación del Hall de Entradas. Por ello, los gastos extraordinarios aumentan el valor del inmueble alquilado beneficiando en forma directa a su propietario y no seria correcto que sea soportado por el inquilino.
Entonces, al firmar un Contrato de Alquiler el inquilino deberá tener cuidado de que la clausula referida al pago de Expensas sea aclarada con el tipo de expensas que asumirá pagar, solo la ordinaria.
Ahora bien, que pasaría en el caso de que el inquilino no cumpla con su parte del contrato y no abone las expensas. En este caso, el propietario podrá accionar contra el inquilino por incumplimento de contrato pero será el responsable ante el Consorcio por la deuda, según lo determina la Ley 13.215 Ley de Propiedad Horizontal, art. 8.: la obligación de contribuir a los gastos comunes recae en cabeza de los propietarios, si por un contrato de alquiler estos trasladan esta obligación a los inquilinos, esto constituye un acuerdo entre particulares que no es oponible al consorcio quien ante un eventual incumplimiento accionara siempre sobre el Propietario de la unidad.